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Der Immobilienkaufvertrag – Teil 18 – Minderung des Kaufpreises, Schadensersatzanspruch


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


4.3.3 Minderung des Kaufpreises

Um den Kaufpreis mindern zu können, müssen die gleichen Voraussetzungen vorliegen, wie bei dem Rücktrittsrecht: es muss ein Sach- oder Rechtsmangel an der Immobilie bestehen, für dessen Beseitigung bereits erfolglos eine Nacherfüllungsfrist gesetzt wurde (vgl. obige Ausführungen zu Rücktritt unter Punkt 4.3.2). Sind diese Bedingungen erfüllt, kann der Käufer an Stelle zurückzutreten den Kaufpreis nach § 441 BGB mindern. Ganz konkret handelt es sich bei der Minderung um eine Herabsetzung des Kaufpreises.

Für die Durchsetzung muss der Käufer lediglich die Minderung gegenüber dem Verkäufer erklären. Sobald diese Erklärung dem Verkäufer zugegangen ist, ist sie unwiderruflich und führt automatisch zu der Kaufpreisminderung.

Die Reduzierung erfolgt in Höhe des sogenannten Minderwerts, der die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie im mangelhaften und dem mangelfreien Zustand darstellt, § 441 Abs. 3 BGB (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, Kommentar zum BGB, 69. Aufl., § 441 Rn. 12). Abgestellt wird bei der Berechnung des Minderwerts regelmäßig zunächst auf den objektiven Verkehrswert der Immobilie im mangelfreien Zustand. Dann wird der Immobilienwert im mangelhaften Zustand betrachtet. Hierzu wird entweder ein objektiver Verkehrswert eines vergleichbaren Objekts herangezogen oder es wird geschätzt. Kann der Mangel behoben werden, können auch die Reparaturkosten als Anhaltspunkt dienen.

Im Ergebnis hat der Käufer nach der Minderung nur den geminderten Kaufpreis zu bezahlen, um den Anspruch des Verkäufers aus dem Immobilienkaufvertrag zu erfüllen. Hat der Käufer bereits gezahlt, kann er nach § 441 Abs. 4 BGB die Rückerstattung des Betrages verlangen, der über den geminderten Kaufpreis hinausgeht.

Beispiel
Der Immobilienkäufer K hat von dem Verkäufer V ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut für 600.000,00 € erworben. Das Haus ist mit Hausschwamm befallen. K fordert den V erfolglos zur Mangelbeseitigung auf und erklärt die Minderung des Kaufpreises. Das Haus hat im mangelfreien Zustand einen Verkehrswert der dem Kaufpreis entspricht und mit dem Befall des Hausschwamms einen Wert in Höhe von 500.000,00 €.

  • K kann aufgrund der erfolglosen Aufforderung des Verkäufers zur Nacherfüllung den Kaufpreis mindern. Der Kaufpreis wird durch die Erklärung automatisch um die Höhe des Minderwerts von 100.000,00 € gemindert. Ein noch zu zahlender Kaufpreis kann daher um 100.000,00 € herabgesetzt werden. Hat K den Kaufpreis schon bezahlt, kann er nach § 441 Abs. 4 BGB die Rückerstattung von 100.000,00 € verlangen.

Ist dem Käufer darüber hinaus ein finanzieller oder sonstiger Schaden entstanden, kann er diesen im Wege des Schadensersatzes verlangen.

4.3.4 Schadensersatzanspruch

Der Käufer kann neben oder anstelle der anderen Mängelansprüche regelmäßig Schadensersatz von dem Verkäufer verlangen, wenn der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat (§§ 437 Nr. 3, 280 ff. BGB).

Dabei werden grundsätzlich zwei Arten von Schadensersatz bei den Mängelrechten unterschieden:

  • Schadensersatz neben der Leistung, wenn die anderen Ansprüche, wie Nacherfüllung, Rücktritt oder Minderung nicht alle Schäden abdecken, die aufgrund des Mangels entstanden sind.
  • Schadensersatz statt der Leistung, wenn der Käufer anstelle der anderen Ansprüche nur Schadensersatz verlangen will.

Die sogenannte "Leistung" ist bei Mängelrechten regelmäßig der Nacherfüllungsanspruch, also der Anspruch auf Beseitigung des Mangels der Immobilie, wenn an dessen Stelle nicht bereits alternativ der Rücktritts- oder Minderungsanspruch getreten ist.

4.3.4.1 Schadensersatz neben der Leistung bei Mängeln

Als sogenannter Schadensersatz neben der Leistung kommen daher Ansprüche für solche Schäden in Betracht, die allein mit der Nacherfüllung, wie etwa typischerweise der Reparatur nicht abgedeckt sind. Rechtlich werden solche Schäden die aufgrund des Mangels zusätzlich entstehen als Mangelfolgeschäden bezeichnet. Schäden die aufgrund der einer Verzögerung entstehen, weil der Mangel erst noch beseitigt werden muss, sind sogenannte Verzögerungsschäden, die sich auf den Leistungsverzug beziehen und deshalb bei dem normalen Schadensersatz geltend gemacht werden (vgl. zum Verzögerungsschaden ausführlich unter Punkt 5.4.2).

Beispiel
Ein Sachmangel wie z.B. ein undichtes Dach oder eine beschädigte Leitung verursachen einen Wasserschaden. Dabei wird das Mobiliar des neu eingezogenen Käufers zerstört.

  • Durch die Nacherfüllung würde hier allein die Reparatur des Daches bzw. der Leitungen erfolgen. Die Schäden an dem Mobiliar müssen dann im Wege des Schadensersatzes neben der Leistung als Mangelfolgeschäden geltend gemacht werden.


4.3.4.2 Schadensersatz statt der Leistung bei Mängeln

Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung hat zwei Voraussetzungen:

  • Vor dem Schadensersatzverlangen muss erst erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden (wie oben bei Rücktritt und Minderung unter Punkt 4.3.2. und 4.3.3).
  • Der Verkäufer muss den Mangel zu vertreten haben.

Beispiel
Die Käuferin K eines Einfamilienhauses stellt nach dem Erwerb einen Befall mit Hausschwamm fest. Ein Gewährleistungsausschluss wurde nicht vereinbart. K setzt dem Verkäufer V erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung. Aufgrund der vorzunehmenden Beseitigung des Hausschwamms ist die geplante Vermietung nicht möglich.

  • K steht ein Schadensersatzanspruch statt der Leistung zu, der zum einen den Aufwand der Kosten für die Mangelbeseitigung des Hausschwamms und zum anderen den Minderwert umfasst. Daneben kann K den Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen bzw. der Nutzungsmöglichkeit geltend machen.



Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist seit vielen Jahren im Immobilienrecht, öffentliches und privates Baurecht, Architektenrecht, Maklerrecht und Gewerbemietrecht tätig. (Er ist nicht im Wohnungseigentumsrecht/WEG-Recht tätig).  

Als Fachanwalt für Verwaltungsrecht ist Rechtsanwalt Bühler besonders darauf spezialisiert, beim Erwerb von Grundstücken oder Bestandsimmobilien die baurechtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten für die nach dem Erwerb beabsichtigten Umbauten und Nutzungen vorab zu prüfen.

Er prüft Immobilienkaufverträge, berät bei Immobilientransaktionen, prüft und erstellt Grundstückskaufverträge, begleitet Bauvorhaben und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen.

Er begleitet Immobilienkäufe/Immobilienverkäufe, prüft Grundbucheintragungen und gestaltet Vereinbarungen zu Sondernutzungsrechten wie Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Nutzungsrechte, Überbaurechte oder anderen Dienstbarkeiten. Er berät zu allen Fragen von Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden.   
Rechtsanwalt Bühler vertritt bei Streitigkeiten um Baumängel oder versteckte Mängel von erworbenen Immobilien.  
Er prüft und gestaltet Maklerverträge, Mietkaufverträge sowie gewerbliche Mietverträge von
Grundstücken und Bauten. 

Die Prüfung eines Immobilienkaufvertrages kostet in der Regel 500 € brutto, mindestens jedoch 0,2 % des Kaufpreises.

Olaf Bühler hat im Bau- und Immobilienrecht veröffentlicht, so

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Immobilienrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.  
Er bietet Schulungen, Vorträge und Seminare unter anderem zu den Themen:

  • Baugeldforderungssicherungsansprüche – Haftungsfalle für Geschäftsführer
  • Baumängelhaftung nach VOB/B und BGB
  • Umwelthaftung – Grundlagen und Risiken


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