Der Immobilienkaufvertrag – Teil 15 – Finanzierungsgrundschuld (bei finanziertem Immobilienkauf)

3.8 Finanzierungsgrundschuld (bei finanziertem Immobilienkauf)

Wird der Kaufpreis über ein Bankdarlehen bzw. einen Kredit finanziert, finden sich in den Kaufverträgen regelmäßig Regelungen zur sogenannten Finanzierungs- bzw. Sicherungsgrundschuld (§ 1191 BGB). Dabei handelt es sich, um die Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Bei der Immobilienfinanzierung fordert die Bank des Erwerbers regelmäßig eine derartige Absicherung des Darlehens durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch bei der zu finanzierenden Immobilie. Dabei ist immer eine Mitwirkung des Verkäufers erforderlich, da er als Eigentümer in die Grundbucheintragung einwilligen muss.

Damit eine solche Eintragung für den Verkäufer keine Risiken verursacht, wie z.B., dass er als Eigentümer am Ende für die Grundschuld haftet, wenn der Käufer den Kauf abbricht, muss eine geeignete Regelung in dem Kaufvertrag zu finden sein. In einer solchen vertraglichen Regelung muss die Kaufpreisfinanzierung ermöglicht und der Verkäufer vor möglichen Risiken wie z.B. einer persönlichen Haftung, abgesichert werden. Die zwei bedeutendsten Regelungen sind der Rangvorbehalt und die Zweckbestimmung der Grundschuld.

3.8.1 Rangvorbehalt für die Grundschuldeintragung

Die Grundschuldeintragung zu Gunsten der kreditgebenden Bank sollte bereits bei der Regelung zur Vormerkungseintragung berücksichtigt werden

Dies ist wichtig, da die Vormerkung eine Sperrwirkung für alle Rechte an dem Grundstück hat, die nach der Vormerkung eingetragen werden (s.o. Sicherungswirkung der Vormerkung unter Punkt 2.2.3).

Beispiel
Herr Meier M beabsichtigt eine Kfz-Werkstatt zu kaufen und bekommt von seiner Bank die Zusage der Kaufpreisfinanzierung mittels eines Darlehens. Die Darlehensabsicherung soll durch die Eintragung einer Grundschuld zu Gunsten der Bank vor Auszahlung der Darlehenssumme erfolgen.
Im Immobilienkaufvertrag wird geregelt, dass im Grundbuch eine Grundschuld zu Gunsten der Bank eingetragen wird und eine Vormerkung zu Gunsten des M. Nach der Eintragung der Vormerkung soll die Kaufpreiszahlung erfolgen. Im Anschluss an die Kaufpreiszahlung soll die Eigentumsübertragung und Eintragung zu Gunsten des M stattfinden. Da keine Reihenfolge für die Eintragung der Grundschuld und der Vormerkung vorgesehen wurde, trägt das Grundbuchamt zuerst die Vormerkung ein. Als nun die Grundschuld zu Gunsten der Bank eingetragen werden soll, verweigert das Grundbuchamt dies unter Hinweis auf die Vormerkung.

• Da die Vormerkung zuerst eingetragen wurde, ist eine nachfolgende Eintragung der Grundschuld wegen der Wirkung der Vormerkung unwirksam (vgl. oben Punkt 2.2.3.2). Für M bedeutet das, dass seine Bank ihm die Darlehenssumme zur Kaufpreiszahlung nicht auszahlen wird. Da im Vertrag aber geregelt wurde, dass die Kaufpreiszahlung nach der Eintragung der Vormerkung zu erfolgen hat, wird M in Zahlungsverzug kommen. Zur Schadensbegrenzung für M ist eine Löschung der Vormerkung und eine Neuvereinbarung zum Kaufvertrag anzustreben, um sich vor hohen finanziellen Belastungen aus dem Kaufvertrag zu schützen und eventuell doch noch eine Finanzierung zu bekommen.

Um die Sperrwirkung der Vormerkung für die Finanzierungsrundschuld zu verhindern, muss bereits bei der Eintragung der Vormerkung, beachtet werden, dass ebenfalls die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld beabsichtigt ist. Dazu wird ein sogenannter "Rangvorbehalt" nach § 881 BGB für die Grundschuld bei der Vormerkung eingetragen, der es zulässt, dass die Finanzierungsgrundschuld auch nach der Vormerkung noch eingetragen werden kann. Man bezeichnet dies als Rangvorbehalt, da die einzelnen Eintragungen im Grundbuch in einer gewissen Rangfolge erfolgen (§ 879 BGB). Der wirtschaftliche Wert eines eingetragenen Rechts im Grundbuch bestimmt sich nach dem jeweiligen Rang, wobei das Rangverhältnis nach der zeitlichen Reihenfolge der Eintragungen festgelegt ist.

Mit der Eintragung eines Rangvorbehaltes bei einem bestimmten Recht, behält man sich deshalb die Befugnis vor, ein anderes, dem Umfang nach bestimmtes Recht mit dem Rang vor jenem Recht eintragen zu lassen. Man reserviert dem später einzutragenden Recht damit sozusagen den "Vortritt" in der Rangfolge.

3.8.2 Grundschuldeintragung nur für Kaufpreiszahlung

Bei der Finanzierungsgrundschuld empfiehlt es sich, eine sogenannte Sicherungsabrede im Kaufvertrag aufzunehmen. Dabei wird die Grundschuld auf einen bestimmten Auszahlungs- und Sicherungszweck beschränkt, um den Verkäufer abzusichern, der im Zeitpunkt der Eintragung der Grundschuld noch Eigentümer der Immobilie ist. So kann z.B. vereinbart werden, dass die Bank die Grundschuld nur in dem Fall als Sicherheit behalten oder verwerten darf, wenn der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wurde. Ohne eine solche Beschränkung, könnte der Verkäufer der Gefahr ausgesetzt sein, dass der Erwerber die ausgezahlte Summe der Bank für etwas anderes verwendet und der Verkäufer gegenüber der Bank mit der Grundschuld haftet.

Beispiel
Zwischen dem Verkäufer V und dem Käufer K wird ein Immobilienkaufvertrag geschlossen. K erhält dafür eine Baufinanzierung durch die Bank B die sich zur Kaufpreisauszahlung bereit erklärt, wenn eine Grundschuld beim Kaufobjekt eingetragen wird. Die B zahlt den Kaufpreis nach Grundschuldeintragung an den K.

K bezahlt mit dem Geld Schulden und verschwendet den Rest. An den Verkäufer und an die Bank werden keine Zahlungen geleistet. Als die Bank davon erfährt, dass K das Geld anderweitig ausgegeben hat und zahlungsunfähig ist, will sich die Bank an der Sicherheit bedienen. Die Bank wendet sich an den Verkäufer dessen Grundstück mit der Grundschuld belastet ist.

• Aufgrund der Grundschuld steht der Bank ein Verwertungsrecht an dem Grundstück zu. Das bedeutet die Bank kann von dem Eigentümer V verlangen, dass ihr der Wertanteil aus dem Grundstück, der mit der Grundschuld besichert ist, ausgezahlt wird. Kann der V die Grundschuld nicht aus vorhandenen Geldmitteln zahlen, kann das dazu führen, dass die Bank das belastete Grundstück versteigern lässt, um sich aus dem Versteigerungserlös zu befriedigen. Unabhängig von dem Darlehensvertrag zwischen K und B ist diese Grundschuld hier eine Belastung, die den Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, die Schuld zu begleichen.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

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