Der Immobilienkaufvertrag – Teil 12 – Vornahmeerklärungen für die Eintragung der Vormerkung, Kaufpreisregelung

3.4 Vornahmeerklärungen für die Eintragung der Vormerkung

Die Vornahmeerklärung zur Vormerkung ist die Erklärung des Verkäufers,

• eine Vormerkung zu Gunsten des Käufers eintragen zu lassen und
• zeitgleich mit der endgültigen Eigentumsumschreibung (der Auflassung) wieder löschen zu lassen.

Dies ist einer der zentralen Punkte des Immobilienkaufvertrages. Dahinter verbirgt sich eine Absicherung des Käufers und des Verkäufers bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung.

In einem Immobilienkaufvertrag kann eine entsprechende Formulierung etwa wie folgt lauten:

"Die Vertragsparteien beantragen eine Vormerkung für den Erwerber der Kaufsache, nach § X, einzutragen. Der Veräußerer bewilligt die Eintragung. Der Erwerber bewilligt und beantragt, diese Vormerkung Zug um Zug gegen Eigentumsumschreibung im Rang der Vormerkung wieder zu löschen (…).“

3.5 Kaufpreisregelung

Im Rahmen der Vereinbarungen zum Kaufpreis ist alles zu regeln, was die Höhe der Kaufpreisforderung und die Zahlungsmodalitäten betrifft.

Zu beachten ist grundsätzlich, dass der Kaufpreis nicht so überhöht sein darf, dass ein Wuchergeschäft vorliegt, da dies zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führen kann (vgl. oben Punkt 2.4.2).

3.5.1 Der Kaufpreis

Der Kaufpreis wird in Zahlenform und in Worten angegeben. Derjenige, der den Kaufpreis zu bezahlen hat, wird regelmäßig ausdrücklich mitbenannt, denn nicht immer ist der Immobilienerwerber auch derjenige, der den Kaufpreis bezahlen soll, so z.B. wenn der Immobilienkaufpreis von der darlehensgebenden Bank direkt an den Verkäufer gezahlt wird. Sollen mehrere Personen, wie z.B. ein Ehepaar, Schuldner des Kaufpreises sein, werden diese als Gesamtschuldner bezeichnet.

Darüber hinaus ist mit anzugeben, welche Summen des Kaufpreises z.B. auf mitverkaufte bewegliche Einrichtungsgegenstände, Maschinen oder sonstige Sachen anfallen.

Beispiel
Eine Immobilie soll für 350.000,00 € an ein in Gütergemeinschaft lebendes Ehepaar verkauft werden. Die Einbauküche im Wert von 6.000,00 € soll im Preis enthalten sein und mitverkauft werden.

• Im Kaufvertrag wird formuliert: "Der Kaufpreis beträgt € 350.000,00 (in Worten: dreihundertfünfzigtausend Euro). Davon entfallen € 6.000,00 (in Worten: sechstausend Euro) auf die mitverkaufte Einbauküche. Die Erwerber haften für sämtliche Verbindlichkeiten aus dieser Urkunde als Gesamtschuldner".

3.5.2 Fälligkeit des Kaufpreises

Die Fälligkeit des Kaufpreises kann von den Kaufvertragsparteien beliebig bestimmt werden. Häufig wird die Fälligkeit äußere Umstände geknüpft, wie z.B.

• Vorliegen der Genehmigung eines Gerichts bei Verträgen mit dem Vertreter eines Minderjährigen oder Betreuten die für den wirksamen Vertragsabschluss notwendig ist
• Löschungen oder Freistellungen von belastenden Grundbucheintragungen
• Zusage der Finanzierung durch die Bank
• Negativbescheinigung der Denkmalschutz- oder Naturschutzbehörde für das betroffene Grundstück oder darauf befindliche Gebäude

Beispiel
Eine altertümliche Wassermühle auf einem Grundstück an einem See soll für 350.000,00 € an ein in Gütergemeinschaft lebendes Ehepaar verkauft werden. Das Paar hat vor, die alte Mühle zu renovieren und zu einem Wohnhaus umzubauen. Der bisherige Eigentümer hat das Ehepaar darüber informiert, dass die Gemeinde X, in der die Mühle steht, das Objekt wegen einer möglichen Denkmalsschutzfähigkeit besichtigen möchte. Die Erwerberinteressenten haben dem Eigentümer daraufhin erklärt, dass sie den Kauf der Immobilie nur dann wollen, wenn die Mühle nicht unter Denkmalschutz fällt.

• Die Parteien können die Bedingung der Negativbescheinigung der Denkmalschutzbehörde mit in den Kaufvertrag aufnehmen. Die Regelung zu Fälligkeit kann dann wie folgt formuliert werden: "Der Kaufpreis wird 14 Tage nach Zugang der Mitteilung des Notars fällig, dass die Gemeinde X bescheinigt, dass der Kaufgegenstand nicht dem Dankmalschutzgesetz unterliegt. Der Notar wird beauftragt, die Vertragsparteien vom Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzung zu verständigen. "

3.5.2.1 Zinsen bei Zahlungsverzug

Wenn der Käufer nach der Fälligkeit des Kaufpreises nicht bezahlt muss er dem Verkäufer Verzugszinsen zahlen nach §§ 286, 288 Abs. 1S. 2 BGB. Das Gesetz bestimmt, dass die Verzugszinsen bei Verbrauchern in Höhe von 5% und bei Unternehmer in Höhe von 9% über dem jeweiligen Basiszinssatz angesetzt werden können. Der Basiszinssatz nach § 247 BGB wird jährlich neu angepasst.

Im Kaufvertrag sollte für den Fall, des Zahlungsverzugs eine Regelung zur Verzinsung und den rechtlichen Ansprüchen getroffen werden (vgl. im nachfolgenden Punkt 3.5.2.2). Die Höhe der Verzugszinsen kann vertraglich geregelt werden.

3.5.2.2 Rechte bei Zahlungsverzug

Neben der Verzinsung des Kaufpreises kann sich der Verkäufer für den Fall des Verzugs mit dem Kaufpreis ein vertragliches Rücktritts- und Schadensersatzrecht einräumen lassen. Zwar können diese Rechte von dem Verkäufer der Immobilie bereits nach dem Gesetz geltend gemacht werden, aber eben nur, wenn der Käufer nach Fälligkeit und gesonderter Fristsetzung den Kaufpreis immer noch nicht gezahlt hat (§§ 280 Abs. 3, 281 in Verbindung mit § 346 BGB). Bei einer vertraglichen Regelung hingegen, kann vereinbart werden, dass der Verkäufer ohne separate Fristsetzung von dem Immobilienkaufvertrag zurücktreten kann. Es ist ein direkter Verweis auf die gesetzlichen Rücktritts- und Schadensersatzfolgen möglich.

Im Einzelfall kann dies die Anspruchsdurchsetzung vereinfachen, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt (vgl. ausführlich zu den Rechtsfolgen bei Zahlungsverzug unter Punkt 5.1).

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

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