Der Immobilienkaufvertrag – Teil 10 – Unternehmer und Verbraucher

3.3.1 Unternehmer und Verbraucher

Ist eine Partei des Kaufvertrages Unternehmer und die andere Vertragsseite Verbraucher können besondere Hinweis- und Aufklärungspflichten bei Vertragsschluss zu beachten sein. So z.B. die z.B. Bestimmungen zum

• Verbrauchsgüterkauf (§§ 474 ff. BGB) oder
• Teilzeitwohnrechtevertrag (§§ 481 ff. BGB

3.3.1.1 Bestimmungen zum Verbrauchsgüterkauf (§§ 474 ff. BGB)

Wie bei der Eigentumsübertragung bei beweglichen Sachen, existieren bei einem Immobilienkaufvertrag der zwischen einem Unternehmer auf der Verkäuferseite und einem Verbraucher auf der Käuferseite geschlossen werden, verschiedene Sonderregelungen, wenn bewegliche Sachen mitverkauft werden. Es handelt sich dann um einen sogenannten Verbrauchsgüterkauf. Der Begriff ist in § 474 BGB definiert und beschreibt einen Kaufvertrag über eine bewegliche Sache, bei der der Käufer ein Verbraucher nach § 13 BGB ist und der Verkäufer ein Unternehmer nach § 14 BGB. Im Rahmen eines Immobilienkaufvertrages kann ein Verbrauchsgüterkauf, daher nur bei dem Teil des Vertrages vorliegen, der sich auf die Übertragung der beweglichen Sachen, wie z.B. Einrichtungsgegenstände bezieht.

Wird festgestellt, dass sich bei einem Vertragsteil um einen Verbrauchsgüterkauf handelt, müssen die gesetzlichen Regelungen zu diesem beachtet werden.

Das sind z.B.

• das Verbot, die Verjährung der Gewährleistungs-ansprüche zum Nachteil des Käufers vertraglich festzulegen. Das heißt, bei neuen Sachen verjähren die Gewährleistungsansprüche nicht früher als nach zwei Jahren, bei Gebrauchtware nicht früher als ein Jahr (§ 475 Abs. 2 BGB).
• die gesetzliche Vermutung und Beweislastumkehr nach § 476 BGB, die bestimmt, dass bei einem Mangel an der verkauften Sache, der innerhalb der ersten 6 Monate nach Übergabe eintritt, davon ausgegangen wird, dass dieser bereits bei Übergabe vorhanden war. Etwas anderes muss der Verkäufer beweisen.
• das Verbot eines vertraglichen Haftungsausschlusses für Gewährleistungsansprüche gemäß § 475 Abs. 1 BGB (vgl. zum Thema des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses unter Punkt 4.5.2 und 7.2).

3.3.1.2 Teilzeitwohnrechtevertrag (§§ 481 ff. BGB)

Nach § 481 BGB ist ein Teilzeit-Wohnrechtevertrag ein Vertrag, durch den ein Unternehmer einem Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, für die Dauer von mehr als einem Jahr ein Wohngebäude mehrfach für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum zu Übernachtungszwecken zu nutzen (als Ferienwohnung o.ä. sogenanntes Timesharing).

Wird ein solcher Vertrag mit einem Immobilienkaufvertrag verbunden, muss die vorvertragliche Informationspflicht nach § 482 BGB beachtet werden. Danach muss der Unternehmer, der mit dem Verbraucher einen solchen Vertrag abschließt, diesem vorvertragliche Informationen nach Artikel 242 §1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in Textform zur Verfügung zu stellen.

Beispiel
Der private Hauseigentümer Herr Müller M besitzt ein Haus am Bodensee, dass er kaum nutzt. Das Immobilienunternehmen I hat Interesse an dem Objekt und möchte Ferienwohnungen darin errichten. M und das Unternehmen I einigen sich zum Verkauf der Immobilie. Da M das Objekt jedoch zweimal im Jahr selbst zu einem Urlaub nutzten möchte, einigen sich die beiden im Rahmen des Immobilienkaufvertrags einen Vertrag zu schließen, bei dem M ein Recht eingeräumt wird, eine Ferienwohnung in dem Objekt für jährlich 4 Wochen zu nutzen. Es wird ein jährlicher Zahlbetrag für die Ferienwohnungsnutzung festgelegt.

• Der Vertragsteil der M einräumt die Ferienwohnung jährlich zu nutzen, ist ein Teilzeitwohnrechtevertrag, der zwischen M als Verbraucher und I als Unternehmen geschlossen wird. Es muss daher eine vorvertragliche Belehrung mittels eines Musterformulars im Sinne des Artikels 242 § 1 des EGBGB erfolgen.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.

Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter: