Der Immobilienkaufvertrag – Teil 09 – Vertragsparteien

3.2.2.2 Miteigentum auf der Käuferseite

Soll auf der Käuferseite Miteigentum erworben werden kommen zwei Möglichkeiten in Betracht:

• Entweder es wird ein bereits bestehendes Miteigentum übertragen, dann wechselt nur der jeweilige Miteigentümer (vgl. obiges Beispiel Verkauf des Mieteigentumsanteils), oder
• Es wird Alleineigentum an mehrere neue Eigentümer als Miteigentümer verkauft.

Beispiel
Herr Müller ist Alleineigentümer eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen. Die Geschwister Eva, Max und Julia Meier entschließen sich das Haus zu je 1/3 zu kaufen. Es wird ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, der Kaufpreis gezahlt, die Auflassung erklärt und die Geschwister Meier werden in das Grundbuch eingetragen.

• Eva, Max und Julia sind Miteigentümer mit je 1/3 Eigentumsanteil an dem Mehrfamilienhaus geworden. Durch die Veräußerung an mehrere neue Eigentümer wurde aus dem Alleineigentum Miteigentum.

3.2.3 Gesamthandseigentum

Im Gegensatz zum Miteigentum besitzt beim Gesamthandseigentum jeder Gesamthandseigentümer nur einen Bruchteil an einem, aus allen Gegenständen bestehenden, Sondervermögen. Es gibt hier eine sogenannte gesamthänderische Bindung, die dem einzelnen Mitglied der Gesamthandsgemeinschaft die freie Verfügung über seinen Anteil am Ganzen verbietet.

Das Gesamthandseigentum besteht an Sachen, die zum Vermögen einer Gesamthandsgemeinschaft gehören, so z.B. bei:

• einer GbR hinsichtlich des Gesellschaftsvermögens nach §§ 705, 718 ff BGB
• einem nicht rechtsfähigen Verein § 54 BGB
• einem Ehepaar das in Gütergemeinschaft lebt: Gesamtgut bei Gütergemeinschaft 1416, bei fortgesetzter Gütergemeinschaft nach Tod des Ehegatten und nur bei ehevertraglicher Vereinbarung 1485 BGB,
• einer Erbengemeinschaft hinsichtlich des gemeinsamen Erbes nach § 2032 BGB
• handelsrechtlichen Gesellschaften wie der GmbH, KG oder OHG; §§ 105, 161, 489 HGB

Die Rechtsfolge für einen Immobilienkaufvertrag ist hier, das auf der Seite des Veräußerers immer alle Mitglieder der Gesamthandsgemeinschaft einverstanden sein müssen, sobald ein Teil aus dem Gesamthandseigentum verkauft werden soll.

In der Praxis ist dies oft der Grund, warum vererbte Grundstücke bei Streitigkeiten unter den Erben nicht verkauft werden können. Ein einzelner Miterbe kann über seinen Erbteil nicht frei verfügen.

Beispiel
Die Eheleute Manfred und Sieglinde Maier leben in Gütergemeinschaft. Weil die Kinder bereits eigene Familie haben, will das Ehepaar nun das große Einfamilienhaus auf dem Land verkaufen und in eine stadtnahe Eigentumswohnung ziehen. Manfred trifft sich mit den verschiedenen Kaufinteressenten und vereinbart einen Termin bei dem Notar.

• Um das Einfamilienhaus wirksam verkaufen zu können, müssen beide Ehepartner bei dem Notartermin anwesend und im Kaufvertrag als Verkäufer genannt werden, da das Einfamilienhaus zum Gesamtgut des Ehepaars nach § 1416 BGB gehört und eine Verfügung über das Grundstück die Einwilligung beider Ehepartner erfordert.

3.3 Vertragsparteien

Für die Wirksamkeit und die spätere Vollziehbarkeit des Vertrages ist es wichtig, dass die Parteien des Immobilienkaufvertrages genau bezeichnet werden.

Aus der Person des jeweiligen Käufers oder Verkäufers, z.B. ob als Einzelperson oder Ehepaar, Privatperson, Unternehmen, Mitglied einer Gemeinschaft oder Vertreter, ergeben sich verschiedene Wirksamkeitsvoraussetzungen für die Vertragsgestaltung (vgl. Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 7. Auflage 2014, Rn. 176).

Solche Bestimmungen sind beispielsweise:

• Klauselverbote (§§ 305 ff. BGB) bei Formularverträgen
• Vorschriften zum Verbrauchsgüterkauf (§§ 474 ff. BGB)
• Widerrufsvorschriften bei dem Kauf eines Verbrauchers von einem Unternehmer (§§ 355 ff. BGB)
• beurkundungsrechtliche Besonderheiten § 17 Abs. 2a BeurkG
• Wahl des gesetzlichen Verzugszinses (§ 288 Abs. 1 bzw. 2 BGB)
• Angabe des Beteiligungsverhältnisses nach § 42 GBO, wenn mehrere Personen auf der Käuferseite stehen.

Beispiel
Das Ehepaar Müller möchten eine Eigentumswohnung erwerben. Beide wollen zu gleichen Teilen Eigentümer sein.

• Der Notar muss in dem Kaufvertrag das exakte Beteiligungsverhältnis der beiden angeben: "Der Verkäufer verkauft dieses Wohnungseigentum (samt Teileigentum) an die Käufer zu je 1/2."

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

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