Der Immobilienkaufvertrag – Teil 08 – Eigentumsverhältnisse

3.1.2 Besonderheit bei einem Immobilienkaufvertrag über Wohnungseigentum oder Eigentum an gewerblichen Räumen

Bei einem Immobilienkaufvertrag über den Verkauf von Wohnungseigentum handelt es sich regelmäßig zugleich um den Eigentumserwerb von Miteigentum und Sondereigentum (Alleineigentum an der Wohnung).

Dies ergibt sich daraus, dass das Eigentum bei Eigentumswohnungen immer aus

• dem Miteigentumsanteil an dem gesamten Grundstück, an dem Erdboden auf dem das Haus mit den Eigentumswohnungen steht, an den tragenden Wänden des Hauses, dem Dach, den gemeinsamen Wasser- und Stromleitungen usw. und
• dem Sondereigentum an der Wohnung selbst (sogenanntes Wohnungseigentum)

besteht.

Im Unterschied zu "normalem" Miteigentum, ist bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung oft ein Zustimmungserfordernis des Verwalters der Wohnungseigentümer notwendig, wenn durch die Eingentümerversammlung ein WEG-Verwalter nach § 29 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestellt wurde und in der Gemeinschaftsordnung ein solches Zustimmungserfordernis bestimmt ist. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist darauf besonders zu achten und die Erteilung der Zustimmung des Verwalters in den Kaufvertrag mit aufzunehmen.

Der Immobilienkaufvertrag über den Verkauf von gewerblichen Räumen entspricht dem der Eigentumswohnung insoweit, dass auch hier Miteigentum und Sondereigentum erworben wird. Das Sondereigentum ist hier allerdings ein Büro oder ein Ladengeschäft, das gewerblichen Zwecken dient. Im Übrigen gilt dasselbe wie bei der Eigentumswohnung.

Allgemein spricht man bei einem Sondereigentum, das nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist, von einem Teileigentum. Teileigentum ist daher ein Sondereigentum an z.B. Gewerberäumen, Lagerstätten, Garagen und so weiter.

3.1 Eigentumsverhältnisse

Bei den Eigentumsverhältnissen wird unterschieden zwischen

• Alleineigentum,
• Mieteigentum und
• Gesamthandseigentum.

3.1.1 Alleineigentum

Der bekannteste Fall des Eigentumserwerbs ist die Übertragung des Alleineigentums. Im Fall des Alleineigentums steht dem Veräußerer das Eigentum an der Immobilie alleine zu. Das bedeutet, dass einer einzelnen Person oder Gesellschaft das Eigentum alleine zu steht.

Der Käufer kann dieses Alleineigentum entweder auch allein oder zu einem Anteil mit einem Dritten erwerben und ist dann Miteigentümer.

3.1.2 Miteigentum - Anteile am Eigentum

Das zu veräußernde Grundstück kann sowohl im Miteigentum mehrerer Personen stehen oder von mehreren Personen zu sogenannten Miteigentumsanteilen erworben werden.

Das Miteigentum ist in § 1008 BGB geregelt und bedeutet lediglich, dass mehrere Personen das Eigentum an einer Sache gemeinschaftlich besitzen. Bei einer Immobilie ist das Eigentum dann sozusagen ideell bzw. rechnerisch in Bruchteile aufgeteilt, man spricht insoweit von Bruchteils-Eigentum (zit. Bassenge, in: Palandt, Kommentar zum BGB, 69. Aufl., § 1008 Rn. 1). Jeder Miteigentümer besitzt damit einen Bruchteil am Eigentum, so z.B. 1/2 oder 1/4. Alle Miteigentümer zusammen bilden eine (Bruchteils-)Gemeinschaft deren Verhältnis untereinander in den §§ 741 ff., 1009 ff. BGB geregelt ist.

3.1.2.1 Miteigentum auf der Verkäuferseite

Für den Immobilienkauf ist beim Miteigentum zu beachten, dass der gesamte Eigentumsgegenstand nur von allen Miteigentümern zusammen übertragen werden kann.

Beispiel
Albert Müller und Eva Steiner lebten in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft in einem gemeinsamen Haus, dass sie zu einem Miteigentumsanteil von je 1/2 besitzen. Albert ist kurzer Hand ausgezogen, um eine lang ersehnte Weltreise zu machen. Eva entschließt sich das Haus zu verkaufen. Sie trifft sich dazu mit dem Kaufinteressenten beim Notar, um den Immobilienkaufvertrag abzuschließen.

• Der Notar wird Eva erklären, dass Sie das Haus nicht ohne Albert verkaufen kann, da sie nur über ihren Miteigentumsanteil verfügen kann. Eva kann nur ihren hälftigen Anteil verkaufen. Eva benötigt die Zustimmung von Albert zum Verkauf seines Anteils und die Bestimmung eines Vertreters beim Notar, wenn er selbst nicht beim Vertragsschluss anwesend sein kann. Der Verkauf des gesamten Anwesens ist nur möglich, wenn beide Miteigentümer an den Kaufinteressenten verkaufen.

Soll nur ein bestimmter Anteil eines Miteigentümers verkauft werden, ist das grundsätzlich auch ohne die Zustimmung der anderen möglich, denn jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen (vgl. Bassenge, in: Palandt, Kommentar zum BGB, 69. Aufl., § 1008 Rn. 4).

Beispiel
Albert Müller und Eva Steiner besitzen gemeinsam ein Doppelhaus, das sie zu einem Miteigentumsanteil von je 1/2 besitzen. Jeder bewohnte eine Hälfte. Eva entschließt sich ihren Anteil an dem Doppelhaus zu verkaufen und trifft sich dazu mit einem Kaufinteressenten beim Notar, um den Immobilienkaufvertrag abzuschließen.

• Eva kann ihren Miteigentumsanteil ohne weiteres verkaufen und benötigt dabei grundsätzlich keine Zustimmung von Albert. Albert tritt an die Stelle von Eva und ist nun Miteigentümer des Doppelhauses zu 1/2.

Werden von allen Miteigentümern einer Immobilie alle Anteile an eine Person verkauft, verschmelzen diese Anteile automatisch in der Hand des Käufers und werden zu Alleineigentum (vgl. Bassenge, in: Palandt, Kommentar zum BGB, 69. Aufl., § 1008 Rn. 5).

Beispiel
Die Geschwister Meier, Eva und Max, sind Miteigentümer des ehemals elterlichen Hauses zu je 1/2. Sie vereinbaren das Haus gemeinsam an den Interessenten Müller zu verkaufen und schließen mit diesem einen notariellen Kaufvertrag. Der Kaufpreis wird gezahlt und die Auflassung erklärt.

• Der Interessent Müller hat das Eigentum an dem Haus wirksam erworben. Die beiden Miteigentumsanteile von je 1/2 haben sich bei dem Erwerb in seiner Hand zu einem Ganzen addiert. Das Haus steht nun im Alleineigentum des Herrn Müller.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

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