Der Immobilienkaufvertrag – Teil 07 – Typischer Inhalt Immobilienkaufvertrag

3 Typischer Inhalt Immobilienkaufvertrag

Käufer und Verkäufer sollten sich vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages wegen des typischen Mindestinhalts und der möglichen Ausnahmen beraten lassen. Folgenden Regelungen sind standardmäßig in einem Immobilienkaufvertrag enthalten:

• Was ist Vertragsgegenstand und in welchem Grundbuch ist es eingetragen (Fußnote)
• Wer kauft von wem (Fußnote)
• Angebot und Annahme der Kaufvertragserklärungen
• Vornahmeerklärungen für die Eintragung der Vormerkung
• Kaufpreismodalitäten (Fußnote)
• Aktueller Stand der Besitzrechte, Nutzen und Lasten, die an der Immobilie haften
• Regelungen zur Rechts- und Sachmängelhaftung
• Vollmacht des Notars, Hinweise, Kosten, Abschriften, Steuern
• z.B. bei finanziertem Immobilienerwerb: Vereinbarung von Finanzierungsgrundpfandrechten

3.1 Vertragsgegenstand

Hinsichtlich des Vertragsgegenstands muss sich aus dem Vertrag eine rechtlich korrekte und vor allem eindeutige Beschreibung der

• Art der Immobilie
• Eigentümer und
• Grundbucheintragung

ergeben. Bei der Grundstücksbezeichnung müssen die Anforderungen des § 28 GBO (Fußnote) beachtet werden. Danach soll die Angabe der Immobilie übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt erfolgen und einzutragende Geldbeträge sollen in inländischer Währung bezeichnet werden.

Beispiel
In einem notariellen Kaufvertrag ist unter Punkt I. zum Vertragsgegenstand bestimmt:
"Die Eheleute Siegfried und Maria Schneider sind Eigentümer des Grundstücks samt Haus, insgesamt 1.271 m² in der Blumenstraße 7, in 34567 Sonnenberg".

• Hier fehlt eine eindeutig identifizierende Beschreibung, welches Grundstück entsprechend der Eintragung im Grundbuch betroffen ist, was dazu führt, dass der Kaufvertrag nicht vollziehbar ist. Das bedeutet, das Grundbuchamt wird eine spätere Eintragung der Eigentumsvormerkung nicht vornehmen. Daneben ist nicht erkennbar, wie die Eigentümer zu einander stehen, d.h. ob Miteigentum zu gleichen Teilen vorliegt oder ob ein gemeinsames Eigentum besteht, wie bei der Gütergemeinschaft. Fehlt z.B. ein Dritter Eigentümer kann das die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages zur Folge haben. Besser ist es daher, wenn in dem notariellen Kaufvertrag die genaue Beschreibung der Immobilie übereinstimmend mit dem Grundbuch und die Eigentümerstellung bezeichnet wird: "Die Eheleute Siegfried und Maria Schneider sind im Grundbuch des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg, Sonnenberg, Blatt 1253, als Eigentümer in Gütergemeinschaft des folgenden Grundbesitzes der Gemarkung Sonnenberg (Fußnote) eingetragen: Flurstück Nr. 109/2,

Blumenstraße 7, Gebäude- und Freifläche zu 1.271 m²".

3.1.1 Mitverkauf von Nebenanlagen, Zubehör und Inventar

Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks und dessen Zubehör müssen bei einem Immobilienkaufvertrag nicht gesondert erwähnt und beurkundet werden. Sie sind automatisch Bestandteil des Vertrages und werden mitverkauft (Fußnote).

Anders verhält es sich bei den Gegenständen oder Anlagen die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden oder in das Gebäude eingebracht sind (Fußnote). Hier besteht eine Beurkundungspflicht, denn sie werden nicht automatisch mitverkauft. Grundsätzlich gelten für diese Gegenstände die die Regelungen des §§ 474 ff. BGB zum Verbrauchsgüterkauf. Verkauft ein Unternehmer solche Gegenstände an einen Verbraucher, sollten besondere Regelungen beachtet werden (Fußnote).

Bei dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages ist daher zu unterscheiden, welche Gegenstände und Inventarteile wesentliche Bestandteile oder Zubehör sind und welche nicht. Wird nämlich eine Beurkundungspflicht nicht eingehalten, führt das nicht nur dazu, dass die gewünschten Inventarbestandteile nicht Vertragsbestandteil werden, sondern gegebenenfalls auch zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages.

Die Abgrenzung ist daher wie folgt vorzunehmen:

• Nach § 94 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks, die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, Aussaaten, Pflanzen, Bäume, eingelassene, mit dem Boden untrennbar verbundene Schwimmbecken, Gartenhäuser, Zäune, Heizungs- und Warmwasseranlage etc. (Fußnote). Daneben zählen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks Rechte, die mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden sind, § 96 BGB, wie z.B. die Hypothek, Grunddienstbarkeiten, Reallasten, dingliche Vorkaufsrechte etc. (Fußnote)
• Nach § 97 Abs. 1 BGB zählen zum Zubehör eines Grundstückes alle beweglichen Sachen, die - ohne wesentliche oder einfacher Bestandteil der Hauptsache zu sein - dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und mit ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Maßgeblich für die Zuordnung als Zubehör ist dabei die Verkehrsanschauung (Fußnote). Beispiele für Zubehör sind: Alarmanlage bei einer Eigentumswohnung, Bierausschankanlage und Kühlanlage bei einer Gaststätte, Einbauküche, Apothekenausstattung bei Apothekengrundstück usw. (Fußnote)
• Sonstige Gegenstände, Inventar und bewegliche Sachen sind solche, die nur eine lose Verbindung zum Grundstück oder Gebäude haben oder nur einem vorübergehenden Zweck dienen, wie z.B. Fotovoltaik-Anlagen, aufgestellte Gartenmöbel oder Kinderspieleinrichtung wie ein Sandkasten oder Einbaumöbel die nach Ausbau jederzeit anderen Orts verwendet werden können (Fußnote)

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.

Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter: