Der Immobilienkaufvertrag – Teil 01 – Einführung, Grundlagen

1 Einführung

Der Immobilienkaufvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag für die Eigentumsübertragung eines Grundstücks, auf dem eine Immobilie steht. Sein wesentlicher Inhalt ist die Verpflichtung der Verkäuferseite zur Eigentumsübertragung und die Verpflichtung der Käuferseite zur Kaufpreiszahlung.

Der Vertrag sollte eine Beschreibung der Immobilie, die Rechtsfolgen bei Mängeln, Schäden oder vertraglichen Pflichtverletzungen und Regelungen für den dinglichen Eigentumserwerb, d.h. zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form die Grundbucheintragung erfolgen soll, enthalten.

Aufgrund einer Vielzahl an Standardregelungen und zahllosen Möglichkeiten der Vertragsgestaltung im Einzelfall, z.B. mit Vorkaufsrechten, Reservierungen oder Klauseln zur Akzeptanz einer mangelbehafteten Immobilie, ist es für den Laien oft schwierig den Überblick zu behalten.

Im Folgenden sollen daher die wesentlichen Inhalte eines Immobilienkaufvertrages, einschließlich der Rechte des Käufers bei Mängeln dargestellt werden.

2 Grundlagen Immobilienkaufvertrag

Zwei der wichtigsten Punkte beim Abschluss des Immobilienkaufvertrages sind die Definition der Immobilie und die Beurkundung aller Vertragsbestandteile.
Die Immobilie sollte nicht nur oberflächlich benannt werden, sondern die Art, der Umfang des Objektes und die Eigentumsverhältnisse müssen eindeutig aus dem Vertrag hervorgehen. Bei dem Beurkundungserfordernis ist zu beachten, dass der gesamte Vertrag notariell zu beurkunden ist, mit allen Hauptbestandteilen und Nebenabreden.

2.1 Begriff: Immobilien

Als Immobilien werden regelmäßig alle unbeweglichen Gegenstände bezeichnet, wie z.B.

• bebaute und unbebaute Grundstücke
• Landwirtschafts- oder Landschaftsflächen
• Lagerhallen
• Parkanlangen
• Wohnhäuser
• Eigentumswohnungen oder
• Gärten.

Soll eine Immobilie erworben werden, kommt es rechtlich gesehen nur auf den Grundstückserwerb an. In § 94 BGB ist geregelt, dass dem Eigentümer des Grundstücks alle Gebäude gehören, die auf diesem stehen. Das bedeutet, wenn eine bestimmte Immobilie erworben werden soll, kommt es nur auf die Eigentumsübertragung des Grundstücks an, auf dem die Immobilie steht. Die Immobilie ist wesentlicher Bestandteilen eines Grundstücks. Wesentliche Bestandteile des Grundstücks werden beim Grundstückskauf ohne separate Nennung mit übertragen.

Bei jedem Erwerb einer Immobilie, wie z.B. einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung, ist daher für die vertragliche Gestaltung zunächst ausschließlich der Eigentumserwerb an dem Grundstück wichtig.

Unerheblich ist zunächst, ob das Immobilienobjekt mit bestimmten Nutzungsverträgen, wie z.B. einem Pacht- oder Mietvertrag, ausschließlich einem Dritten zur Nutzung überlassen ist. Dies ändert an den Eigentumsverhältnissen des Immobilienobjekts nichts. Das Nutzungsrecht eines Dritten stellt eine rechtliche Verpflichtung (sogenannte Belastung) dar, die an der Immobilie haftet. Die Konsequenzen einer solchen rechtlichen Belastung für den Käufer, können separat in dem Vertrag geregelt werden (vgl. unter Punkt 3.6).

2.2 Schuldrechtliches und dingliches Rechtsgeschäft

Obwohl in der Praxis in der Regel von "dem Immobilienkauf" gesprochen wird, handelt es sich rechtlich gesehen um zwei Rechtsakte. Die schuldrechtliche, vertragliche Vereinbarung, darüber, dass der Eigentümer einer Immobilie wechseln soll und der tatsächliche dingliche Vollzugsakt des Eigentumswechsels.
Man spricht daher von dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Rechtsgeschäft des Immobilienkaufvertrages.

2.2.1 Schuldrechtliche Voraussetzungen

Das schuldrechtliche Rechtsgeschäft des Immobilienkaufs ist der Abschluss eines Kaufvertrages. In diesem Kaufvertrag werden alle wesentlichen Punkte der Eigentumsübertragung für die Vertragsparteien schriftlich und rechtsverbindlich fixiert (vgl. unter Punkt 3 typischer Inhalt), wie z.B. die Wirksamkeitsvoraussetzungen, die inhaltlichen Details und die rechtlichen Konsequenzen beim Scheitern des Immobilienkaufvertrages.

2.2.2 Dingliches Rechtsgeschäft

Das dingliche Rechtsgeschäft des Immobilienkaufs ist der tatsächliche Wechsel des Eigentums an der Immobilie. Dazu ist in §§ 873 Abs. 1, 925 BGB bestimmt, dass das Eigentum an einem Grundstück nur dann übertragen wird, wenn

• eine Einigung über die Rechtsänderung zwischen den Vertragsparteien vorliegt und
• diese Rechtsänderung in das Grundbuch eingetragen wird. Das bedeutet, der alte Eigentümer wird im Grundbuch gelöscht und der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

2.2.2.1 Auflassung

Diese Einigung über die Rechtsänderung wird als sogenannte Auflassung in § 925 BGB legal definiert. Danach ist die Auflassung die erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB. Der Verkäufer erklärt hierbei, dass er dem Käufer das Eigentum an dem Grundstück verschaffen will und eine Eintragung des Käufers in das Grundbuch bewilligt.
Um rechtlich wirksam zu sein, bedarf die Auflassungserklärung der notariellen Beurkundung.

2.2.2.2 Eintragung des neuen Eigentümers

Liegt eine wirksame Auflassung vor, fehlt für die Eigentumsübertragung nur noch die Eintragung im Grundbuch. Diese Eintragung wird von dem Grundbuchamt auf Antrag nach § 13 GBO (Grundbuchordnung) vorgenommen.
Erhält das Grundbuchamt von dem Veräußerer, dem Käufer oder im Regelfall vom Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung, prüft es die Voraussetzungen und vollzieht die Eintragung. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Käufers als Eigentümer ist die Übertragung des Eigentums abgeschlossen, der Immobilienerwerb ist beendet.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

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