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Beendigung des Gewerbemietverhältnisses durch Aufhebungsvertrag

Neben der Möglichkeit einen Mietvertrag zu kündigen, gibt es die Möglichkeit den Mietvertrag einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag zu beenden. Diese Möglichkeit ist insbesondere in Fällen, in denen der Mietvertrag auf Zeit geschlossen wurde und eine ordentliche Kündigung wegen § 542 BGB nicht möglich ist, von Bedeutung.

1. Aufhebungsvertrag - Zustandekommen und Inhalt

Der Aufhebungsvertrag ist grundsätzlich formfrei möglich, es sei denn es bestehen anders lautende vertragliche Abreden. Es ist aber aus Beweisgründen zu empfehlen, jedenfalls die Schriftform einzuhalten.

Aus Vermietersicht bietet sich bei Gewerberaummietverhältnissen darüber hinaus eine notarielle Beurkundung des Aufhebungsvertrages an, in der sich der Mieter der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (bzgl. aller Räumungs-, Herausgabe- und Zahlungsverpflichtungen). Der Vermieter hat dann einen Vollstreckungstitel gemäß § 794 I Nr. 5 ZPO in der Hand und erspart sich dadurch den Weg über die Gerichte.

Grundsätzlich kommt der Aufhebungsvertrag - wie jeder andere Vertrag - durch Einigung der Parteien zustande. Eine unwirksame Kündigung kann aber nicht grundsätzlich als Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages verstanden werden. Ebenso wenig kann das Schweigen auf ein Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages als Annahme gewertet werden.


Möglich ist der Abschluss aber durch schlüssiges Verhalten, welches keine Zweifel daran lässt, dass beide Parteien das Mietvertragsverhältnis beenden wollen. Daran sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen.

Inhaltlich müssen sich die Parteien wenigstens über die Tatsache der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses und dessen Zeitpunkt geeinigt haben. Darüber hinaus ist es ratsam, alle sich daraus ergebenden Verpflichtungen der Parteien festzulegen, um spätere Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen. Dabei handelt es sich insbesondere um Vereinbarungen über Räumungsfristen, den Rückgabezustand, eventuelle Nachmieter usw. Beispielsweise wird der Aufhebungsvertrag häufig unter der aufschiebenden Bedingung getroffen, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet.

Sind die Mieträume schon überlassen worden, ist zu vereinbaren, ob die Aufhebung für die Zukunft oder rückwirkend gelten soll. Der Regelfall ist die Aufhebung für die Zukunft, um komplizierte und langwierige Rückabwicklungen zu vermeiden.

Insbesondere ist eine Regelung darüber, ob mit dem Aufhebungsvertrag auch ein Verzicht auf alle Schadensersatzansprüche einhergeht oder sich eine Partei die Geltendmachung vorbehält, sinnvoll.

2. Beteiligung Dritter

Soll der Mietvertrag nur zum Teil aufgehoben werden, weil einer von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag ausscheidet, ist dazu das Einverständnis der übrigen Mieter erforderlich.


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Stand: 01/2007


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Portrait Olaf-Buehler Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
  • Parteispezifische Bedürfnisse
  • Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten
  • Untermietklausel und Nachmietersuche
  • Mietpreisindex
  • Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)
  • Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)
  • Nebenkosten und Betriebskosten (Heizung, Klima, Belüftung, Sicherheit, Rolltreppen, Reinigung, Verwaltungskosten)
  • Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
  • Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,
  • (Vorzeitige) Beendigung von Gewerbemietverhältnissen, z.B.  aufgrund von Schriftformverstößen durch mündliche Nachtragsvereinbarungen
  • Aufhebungsverträge
  • Durchsetzung und Prüfung von Mieterhöhungen
  • Mietminderung aufgrund von Mängeln der Mietsache
  • Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz bei Verletzung von Wettbewerbsschutz oder Konkurrenzverbot
  • behördliche Genehmigungen, Konzessionen und Zulassungserfordernisse

Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
  • Centermanagerkosten und Hausmeisterkosten transparent vereinbaren


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