Beendigung des Gewerbemietverhältnisses durch Aufhebungsvertrag

Neben der Möglichkeit einen Mietvertrag zu kündigen, gibt es die Möglichkeit den Mietvertrag einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag zu beenden. Diese Möglichkeit ist insbesondere in Fällen, in denen der Mietvertrag auf Zeit geschlossen wurde und eine ordentliche Kündigung wegen § 542 BGB nicht möglich ist, von Bedeutung.

1. Aufhebungsvertrag - Zustandekommen und Inhalt

Der Aufhebungsvertrag ist grundsätzlich formfrei möglich, es sei denn es bestehen anders lautende vertragliche Abreden. Es ist aber aus Beweisgründen zu empfehlen, jedenfalls die Schriftform einzuhalten.

Aus Vermietersicht bietet sich bei Gewerberaummietverhältnissen darüber hinaus eine notarielle Beurkundung des Aufhebungsvertrages an, in der sich der Mieter der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (bzgl. aller Räumungs-, Herausgabe- und Zahlungsverpflichtungen). Der Vermieter hat dann einen Vollstreckungstitel gemäß § 794 I Nr. 5 ZPO in der Hand und erspart sich dadurch den Weg über die Gerichte.

Grundsätzlich kommt der Aufhebungsvertrag - wie jeder andere Vertrag - durch Einigung der Parteien zustande. Eine unwirksame Kündigung kann aber nicht grundsätzlich als Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages verstanden werden. Ebenso wenig kann das Schweigen auf ein Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages als Annahme gewertet werden.

Möglich ist der Abschluss aber durch schlüssiges Verhalten, welches keine Zweifel daran lässt, dass beide Parteien das Mietvertragsverhältnis beenden wollen. Daran sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen.

Inhaltlich müssen sich die Parteien wenigstens über die Tatsache der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses und dessen Zeitpunkt geeinigt haben. Darüber hinaus ist es ratsam, alle sich daraus ergebenden Verpflichtungen der Parteien festzulegen, um spätere Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen. Dabei handelt es sich insbesondere um Vereinbarungen über Räumungsfristen, den Rückgabezustand, eventuelle Nachmieter usw. Beispielsweise wird der Aufhebungsvertrag häufig unter der aufschiebenden Bedingung getroffen, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet.

Sind die Mieträume schon überlassen worden, ist zu vereinbaren, ob die Aufhebung für die Zukunft oder rückwirkend gelten soll. Der Regelfall ist die Aufhebung für die Zukunft, um komplizierte und langwierige Rückabwicklungen zu vermeiden.

Insbesondere ist eine Regelung darüber, ob mit dem Aufhebungsvertrag auch ein Verzicht auf alle Schadensersatzansprüche einhergeht oder sich eine Partei die Geltendmachung vorbehält, sinnvoll.

2. Beteiligung Dritter

Soll der Mietvertrag nur zum Teil aufgehoben werden, weil einer von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag ausscheidet, ist dazu das Einverständnis der übrigen Mieter erforderlich.

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