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Baumängel vor und im Prozess – Teil 29 – Zusammenfassung der zahlreichsten Irrtümer bei Baumängeln


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


10.2.1. Bauplanungsrecht

Im Bauplanungsrecht wird mit den Vorschriften bestimmt, was auf einem Grundstück gebaut oder nicht gebaut werden darf. Mit ihnen wird demnach geregelt, ob ein bauliches Vorhaben in planungsrechtlicher Hinsicht zulässig ist. Die gesetzliche Grundlage bildet das Baugesetzbuch, das bundesweit einheitlich gilt. Speziell der Bebauungsplan, welcher sich aus dem Flächennutzungsplan ableitet, ist für Bauherren und den Bauunternehmer bedeutend. Er legt für bestimmte Gebiete entsprechende Nutzungsarten fest. Nicht nur die Grundflächen- und Geschosszahlen, sondern auch Dachformen und sogar Anpflanzungsformen können Inhalt eines solchen Bebauungsplans sein. Die Kontrolle der Einhaltung solcher Vorhaben ist unter anderem Aufgabe des Bauplaners, um den Bauherren vor der Gefahr der Versagung oder nachträgliche Entziehung der Baugenehmigung zu bewahren.

10.2.2. Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht bestimmt die zuständigen Behörden, die bauordnungsrechtliche Verfahren und die Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden.[1] Mit dem Bauordnungsrecht sollen die von einem Bauwerk ausgehenden Gefahren oder gestalterisch schlechthin unerträgliche Bauten abgewendet werden. Bauordnungsrechtliche Vorschriften sind vor allem in den jeweiligen Landesbauordnungen enthalten. Die Bauordnungen enthalten Regelungen über die Bauausführungsanforderungen. Dazu gehört der Schutz gegen Lärm, Brand oder auch Erschütterungen. Sobald eine Baugenehmigung erlassen wurde, wird das Bauvorhaben bei jedem Schritt überwacht. Alle Bauvorlagen für das Bauvorhaben müssen sowohl vom Bauherrn als auch vom sogenannten Bauvorlageberechtigten –wie dem Architekten oder anderen beauftragten Bauplaner- unterschrieben werden.

10.2.3. Baunebenrecht

Zum Baunebenrecht gehören alle verbindlichen Vorschriften des Bundes und der Länder, die über die Anforderungen des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts hinausgehen. Diese wirken sich direkt auf die Zulässigkeit und die Gesetzmäßigkeit bezüglich von Errichtung, Änderung oder Nutzung der geplanten Bauanlagen aus.[2] Hierzu gehören vor allem der Umwelt- und Arbeitsschutz, der Denkmalschutz, der Landschaftsschutz, das Wasserrecht, der Bodenschutz und dieVorschriften zu den Altlasten.

Ein Bauantrag führt nur dann zu einem Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn das zur Genehmigung beantragte Bauvorhaben sowohl den Vorgaben des Bauordnungsrechts als auch des Bauplanungsrechts entspricht.

11. Kapitel

Zusammenfassung der zahlreichsten Irrtümer bei Baumängeln[3]

Viele Bauherren haben fehlerhafte Vorstellungen dahingend, dass und wie sie ihre Ansprüche gegenüber dem Bauunternehmern geltend machen und auch erfolgreich durchsetzen können. Im anschließenden Abschnitt folgt eine kurze Übersicht der häufigsten Irrtümer rund um den Hausbau.

11.1. Abnahmeprotokoll ohne Mängel

Auch wenn im Abnahmeprotokoll keine Mängel aufgeführt sind, hat der Bauherr einen Anspruch auf Gewährleistung nach dem BGB innerhalb von 5 Jahren und nach der VOB/B innerhalb von 4 Jahren. Er muss dann jedoch nachweisen, dass die vorhandenen (später aufgetretenen) Mängel auf einer bereits bei Abnahme vorhandenen, jedoch noch nicht erkannten/spätere Auswirkungen zeitigenden Fehlleistung beruhen. Die beanstandungsfreie Abnahme führt insoweit zu einer Beweislastumkehr.

11.2. Art und Weise der Nachbesserung

Hinsichtlich der Art und Weise der Beseitigung des Mangels, liegt es im Ermessensspielraum des Auftragnehmers, dies zu entscheiden. Der Auftraggeber hat nur ein Vetorecht, d.h. er darf die Art der Nachbesserung ablehnen, wenn diese nachweislich ungeeignet ist.

11.3. Fristlose Vertragskündigung

Während der Bauphase können auch Mängel auftreten, die den Bauherrn dazu berechtigen, den Bauwerkvertrag mit dem Bauunternehmen fristlos zu kündigen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Bauherr dem Unternehmer eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung setzt, verbunden mit der Kündigungsandrohung bei Misslingen der Nachbesserungshandlung.

11.4. unbenutzte Räume

Bauunternehmen rechtfertigen ihre fehlende Nachbesserung zunehmend in dem Irrglauben, dass in ungenutzten Räumen kein mangelfreier Zustand geschuldet wird. Fakt ist, dass die Baufirma genau dies schuldet, unabhängig davon, ob eine Nutzung des Raumes vorliegt oder nicht.

11.5. Mängel in der Optik - Verhältnismäßigkeit

Bei einer Fassade beispielsweise, welche sich farblich vom restlichen Gebilde abhebt, muss das Bauunternehmen die Fassade nur dann abreißen und neu gestalten, wenn diese Nachbesserung nicht der Verhältnismäßigkeit widerspricht, bspw., wenn ein übermäßiger Mehraufwand für die Baufirma entstehen würde.

11.6. Mangelfolgeschäden

Bauunternehmen haften entweder 4 oder 5 Jahre für Mängel an Bauwerken. Nur weil noch kein Schaden in Form von Folgenfehlern aufgetreten ist, bedeutet das nicht für die Baufirma, dass keine Nachbesserung zu erfolgen hat. Ausschlaggebend ist hier der Begriff des Mangels, der auch vorliegen kann, ohne dass (bereits) ein (weiterer) Schaden eingetreten ist.


[1] Tettinger/Erbguth/Mann, Besonderes Verwaltungsrecht, S. 556.

[2] Streich, Stadtplanung in der Wissensgesellschaft, S. 120.

[3] In Anlehnung an die Sendung des NDR v. 09.12.2013 – Thema: Baumängel: Die größten Irrtümer.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Baumängel vor und im Prozess“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Babett Stoye LL.B., erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-67-0.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen um Bau- und Werkverträge. Er prüft Bauverträge, begleitet Bauvorhaben in den verschiedenen Leistungsphasen und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen. Er berät und vertritt im öffentlichen Baurecht wie im privaten Baurecht. Er ist Fachmann für VOB- wie für BGB-Verträge.
Rechtsanwalt Bühler begleitet Rechtsstreite um Baumängel über die außergerichtliche Verhandlung mit Sachverständigen über das selbständige Beweissicherungsverfahren bis hin zum Bauprozess.
Er berät Architekten, Bauunternehmen, Subunternehmer, Handwerker und Bauherren in allen Belangen wie Baugenehmigung, Bauplanung, Bauausführung sowie Bauabnahme. Er begleitet Geschäftsführer von Bauunternehmen bei Auseinandersetzungen nach dem Baugeldforderungssicherungsgesetz.
Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht und Architektenrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er hat im Baurecht veröffentlicht:

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
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  • Gestörter Bauablauf aus Auftraggebersicht
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