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Baugenehmigung – Teil 04 – Wohnnutzung

2.1.2.2.1 Wohnnutzung

Bezüglich der Wohnnutzung gibt es vier Baugebiete, die in ihrem Kernbereich dem Wohnen dienen. Das sind die Kleinsiedlungsgebiete sowie reine, allgemeine und besondere Wohngebiete. Zudem ist eine Wohnnutzung in Dorf-, Misch und Kerngebieten und sogenannten urbanen Gebieten möglich, wobei diese Gebiete vorwiegend durch andere Nutzungen geprägt werden.1

2.1.2.2.1.1 Reine Wohngebiete

Gemäß § 3 Abs.1 BauNVO dienen reine Wohngebiete dem Wohnen.2 Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Wohnen ist allerdings nicht ausschließlich Dauerwohnen, sondern kann unter Umständen auch vorübergehendes Wohnen sein.3

Regelmäßig zulässig sind gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude. Nach § 3 Abs. 3 BauNVO können auch andere Vorhaben ausnahmsweise zugelassen werden.4 Hierzu gehören nicht störende Handwerksbetriebe und Läden, die der Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Beherbergungsbetriebe.

Das reine Wohngebiet weist von seinem Gebietscharakter große Wohnruhe auf. Auf die „Eckkneipe“, Restaurants und Cafés5 muss ebenso verzichtet werden wie auf Tankstellen.6

Sonstige Gewerbebetriebe sind daher generell unzulässig. Allerdings können diese unter den Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, wobei der Maßstab streng anzulegen ist.

2.1.2.2.1.2 Allgemeine Wohngebiete

Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen, § § 4 Abs. 1 BauNVO. Anders als im reinen Wohngebiet ist im allgemeinen Wohngebiet das Wohnen nicht die ausschließlich zulässige Nutzungsart. Es steht jedoch im Vordergrund. Der Wohncharakter prägt daher auch das allgemeine Wohngebiet.7 Daneben sind Anlagen zulässig, die den materiellen, kulturellen oder sozialen Bedürfnissen des Gebiets dienen.

Folglich ist das allgemeine Wohngebiet lebendiger und abwechslungsreicher als das reine Wohngebiet.8

Gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO sind daher neben Wohngebäuden (Nr. 1) auch die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerkerbetriebe (Nr. 2) und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3) zulässig.

Nach § 4 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen.9

Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind jeweils nicht auf den gebietlichen Bedarf bezogen.10

2.1.2.2.1.3 Besondere Wohngebiete

Das besondere Wohngebiet ist geschaffen worden, um bebaute Gebiete, die eine von anderen Nutzungen durchsetzte, vorwiegend Wohnnutzung aufweisen, entsprechend ihrer Eigenart planerisch zu ordnen und zu lenken. Durch die Ausweisung als allgemeines Wohngebiet, Misch- oder Kerngebiet ist dies nur unvollkommen möglich.11

Nach § 4a Abs. 1 BauNVO sind besondere Wohngebiete überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung oder sonstiger Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Sie dienen daher vorwiegend dem Wohnen. Zudem dienen sie auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

Nach § 4a Abs. 2 BauNVO sind Wohngebäude (Nr. 1), Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes (die anders als bei § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nicht nur der Versorgung des Gebiets dienen dürfen), Schank- und Speisewirtschaften (Nr. 2), sonstige Gewerbebetriebe (Nr. 3), Geschäfts- und Bürogebäude (Nr. 4), Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 5).

Ausnahmsweise können nach § 4 Abs. 3 BauNVO im besonderen Wohngebiet Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, und Tankstellen zugelassen werden.12

2.1.2.2.1.3.1 Vergnügungsstätte

Besonderes Augenmerk verdient die ausnahmsweise Zulässigkeit bestimmter Vergnügungsstätten im besonderen Wohngebiet. Dazu gehören neben Spielhallen insbesondere Nachtlokale, Diskotheken und Tanzlokale sowie Groß- und Multiplexkinos.13

Vergnügungsstätten sind gewerbliche Einrichtungen, die der Freizeitgestaltung, der Zerstreuung, dem geselligen Beisammensein und der Bedienung der Spielleidenschaft dienen. Es handelt sich daher um Einrichtungen, die der Freizeitgestaltung dienen und potenziell negative Auswirkungen speziell auf Wohnnutzungen in der Umgebung haben.14

Um eine Vergnügungsstätte handelt es sich immer dann, wenn es um solche Angebote der Freizeitgestaltung geht, die nicht in erster Linie auf Geselligkeit, sondern auf Amüsierkonsum und Unterhaltung zur Freizeitgestaltung gerichtet sind. Sie bewirken eine regelmäßig erhebliche Lärmbelästigung. Folglich liegt es in der Natur von Vergnügungsstätten, dass sie tendentiell von Unruhe, Lautheit und anderen der Wohnruhe als hervorstechendes Merkmal des Wohnens abträglicher Begleiterscheinungen geprägt und infolge dessen in den dem Wohnen dienenden Gebieten im Regelfall unzulässig sind. Die allgemein bekannten Störungen und Belästigungen, u.a. durch den Zu- und Abfahrtsverkehr zur Nachtzeit und das Verhalten der durch die Vergnügungsstätten entsprechend animierten Besucher sind grundsätzlich nicht zu verhindern oder zu unterbinden.15


[1] Finkelnburg/Ortloff/Kment, Öfftl BauR I, S. 142.

[2] Finkelnburg/Ortloff/Kment, Öfftl BauR I, S. 143.

[3] BVerwG, Beschl v. 25.3.1996 – 4 B 302.95.

[4] Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauNVO Komm, § 3 Rn. 5.

[5] BVerwG, BRS 73 Nr. 68.

[6] VGH Kassel, BRS 38 Nr. 79.

[7] Finkelnburg/Ortloff/Kment, Öfftl BauR I, S. 144.

[8] Vietmeier, in: Bönker/Bischopink, BauNVO Komm, § 4 Rn. 1.

[9] Finkelnburg/Ortloff/Kment, Öfftl BauR I, S. 146.

[10]Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauNVO Komm, § 4 Rn. 27.

[11] OVG Berlin, Beschl. v. 12.3.1997 – 2 S 20.96.

[12] Finkelnburg/Ortloff/Kment, Öfftl BauR I, S. 148.

[13] Finkelnburg/Ortloff/Kment, Öfftl BauR I, S. 149.

[14] BVerwG, NvwZ-RR 1993, 65 ff.

[15] BVerwG v. 15.1.1982 – 4 C 58.79.

[16] Wahlhäuser, in: Bönker/Bischopink, BauNVO Komm, § 4a Rn. 69.

[17] BVerwG v. 20.11.2006 – 4 B 56/06.

[18] Wahlhäuser, in: Bönker/Bischopink, BauNVO Komm, § 4a Rn. 71.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Das Recht der Baugenehmigung“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-939384-90-8.


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Buehler

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen um Bau- und Werkverträge. Er prüft Bauverträge, begleitet Bauvorhaben in den verschiedenen Leistungsphasen und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen. Er berät und vertritt im öffentlichen Baurecht wie im privaten Baurecht. Er ist Fachmann für VOB- wie für BGB-Verträge.
Rechtsanwalt Bühler begleitet Rechtsstreite um Baumängel über die außergerichtliche Verhandlung mit Sachverständigen über das selbständige Beweissicherungsverfahren bis hin zum Bauprozess.
Er berät Architekten, Bauunternehmen, Subunternehmer, Handwerker und Bauherren in allen Belangen wie Baugenehmigung, Bauplanung, Bauausführung sowie Bauabnahme. Er begleitet Geschäftsführer von Bauunternehmen bei Auseinandersetzungen nach dem Baugeldforderungssicherungsgesetz.
Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht und Architektenrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er hat im Baurecht veröffentlicht:

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet Vorträge, Seminare und Schulungen zu den Themen:

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  • Die Koordinierungspflichten der am Bau Beteiligten
  • Gestörter Bauablauf aus Auftraggebersicht
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