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Aufkauf von Darlehensforderungen: Rechte der Darlehensnehmer? Teil 1


I. Grundproblematik beim Aufkauf von Darlehensverträgen

Vielfach thematisiert in Funk und Fernsehen wurde in letzter Zeit der Verkauf von Darlehenspaketen durch verschiedene Banken an die Lone Star Gruppe. Unter anderem die HypoRealEstate Bank AG und die Dresdner Bank AG versuchen sich auf diese Art von notleidenden oder zumindest schwierigen Krediten zu befreien. In den Paketen sind allerdings teilweise auch Darlehensverträge enthalten, die keine Risiken für die Banken aufweisen. Hier zahlen die Darlehensnehmer brav ihre Raten. Trotzdem sehen sich auch solche Darlehensnehmer ggf. Schwierigkeiten ausgesetzt, wenn ihr Darlehen in solch einem Paket verkauft wurde. Zumindest in einigen Fällen versucht die Lone Star Gruppe offenbar möglichst schnell ihre Darlehensforderungen durchzusetzen: Uns sind Fälle bekannt, in denen die Inkassogesellschaft Hudson Advisors Germany GmbH auf die Darlehensnehmer zutraten, um eine neue Risikobewertung des Darlehens vorzunehmen. Hierbei wurden sie durch die MHB Bank AG, die Bank der Lone Star Gruppe, unterstützt. In diesem Rahmen wurden die Darlehenssicherheiten, insbesondere die Immobilien, die über das Darlehen finanziert wurden, begutachtet. Da diese Verfahren noch laufen, können wir über die Endergebnisse und das Verhalten der Lone Star Gruppe noch keine Aussage treffen. Generell lässt sich zu den Schwierigkeiten von Darlehensnehmern bei Darlehensaufkäufen allerdings folgendes sagen: Werden nach dem Darlehenskauf die finanzierten Immobilien neubewertet, stellt der Darlehensaufkäufer häufig eine Sicherheitenlücke fest. Diese Lücke mag darauf beruhen, dass die Immobilienwerte in den letzten Jahren stark gesunken sind. Teilweise entsteht die Lücke aber auch daraus, dass die Immobilie ,,unfreundlicher`` bewertet wird als bisher. Der Darlehensnehmer steht in beiden Fällen vor dem Problem, dass nach Ansicht des Darlehensaufkäufers der Wert der Immobilie nicht hoch genug ist, um das Darlehen abzusichern. Der Darlehensaufkäufer fordert also weitere Sicherheiten (z. B. Lebensversicherungen, weitere Grundstücke o.ä.), die der Darlehensnehmer häufig nicht aufzuweisen hat. In einer vergleichbaren Situation finden sich die Darlehensnehmer, deren Festzinssatz ausgelaufen ist (Ablauf der Zinsfestschreibung). Beide Situationen könnten einen Darlehensgeber dazu veranlassen, den Darlehenszins derartig hoch zu schrauben, dass die Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sind, ihre monatlichen Raten aufzubringen. Wenn man den Fernsehberichten Glauben schenken darf, nutzt auch die Lone Star Gruppe diese Möglichkeit. Kommt der Darlehensnehmer auf diese Weise mit seinen monatlichen Raten in Rückstand, führt dies ggf. recht schnell zur Kündigung und Fälligstellung des Darlehens. Die Darlehensnehmer können nach der Kündigung – natürlich – nicht die volle Darlehenssumme aufbringen; mit der Darlehenskündigung im Rücken ist auch eine Umfinanzierung zu einer anderen Bank nahezu ausgeschlossen. Damit steht für den Darlehensaufkäufer die Einleitung der Zwangsversteigerung offen. Für den Darlehensnehmer führt das nicht nur zum Verlust der finanzierten Immobilie, meist dem eigenen Haus. Da in der Zwangsversteigerung meist unter Preis verwertet wird, bleiben nach der Versteigerung auch noch Schulden offen. Unter Umständen bleibt dem Darlehensnehmer nur die Privatinsolvenz, weil er diesen Restschulden nicht gewachsen ist. Was hat der Darlehensaufkäufer von der schnellen Verwertung der Immobilien und sonstigen Sicherheiten? Hierbei muss man sich vor Augen führen, dass der Darlehensaufkäufer dem ,,alten`` Darlehensgeber nur einen Bruchteil der offenen Darlehenssumme gezahlt hat. Wenn er nun selbst bei der Sicherheitenverwertung weniger erhält als die offene Darlehenssumme, macht er trotzdem Gewinn, solange er nur mehr als den – niedrigen – Kaufpreis für das Darlehen zurückerhält. Ein Rechenbeispiel: Die offene Darlehenssumme betrage noch 200.000 Euro. Der Darlehensaufkäufer kauft das Darlehen für 100.000 Euro. Die Immobilie, die als Darlehenssicherheit dient, wird binnen eines Jahres für 125.000 Euro versteigert, obwohl sie noch 180.000 Euro wert wäre. Damit hat der Darlehensaufkäufer binnen eines Jahres 25.000 Euro Gewinn gemacht, also eine Rendite von 25 % (vor Steuern) erzielt. Dagegen sieht der Darlehenszins von 4 – 8 %, den der Darlehensnehmer gezahlt hätte, ziemlich mager aus. Aus diesem Beispiel wird aber auch deutlich, warum die Darlehensaufkäufer es so eilig haben: Je länger die Verwertung dauert, desto stärker sinkt ihre Rendite.

Hier finden Sie Ausführungen zu den Rechten der Darlehensnehmer, deren Darlehen aufgekauft wurde. Außerdem finden Sie hier einen Beitrag zu den Besonderheiten der Zinsanpassung bei aufgekauften Darlehen.


 

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Stand: September 2006


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Portrait Carola-Ritterbach Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rechtsanwältin Carola Ritterbach arbeitet seit vielen Jahren im Bereich des Bankrechts. Sie ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. Sie unterstützt Verbraucher und Unternehmer in jeglichen Bereichen, in denen Schwierigkeiten mit ihren Banken aufgetreten sind oder drohen aufzutreten.

Beispiele aus dem Tätigkeitsbereich von Rechtsanwältin Carola Ritterbach:

  • Beratung und Vertretung von Bankkunden bei allen Fragen hinsichtlich Darlehensverträgen, Kreditsicherheiten, wie beispielsweise Bürgschaften oder Grundschulden und Kapitalanlagen wie z.B. Wertpapiere oder Fonds
  • Durchsetzung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen bei Bankberatungsfehlern, z.B. beim Abschluss von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsfonds, Zinsdifferenzgeschäften, Swapverträgen etc.
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Rechtsanwältin Carola Ritterbach hat im Bankrecht veröffentlicht:

  • Die Beraterhaftung im Kapitalmarktrecht, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-30-4
  • Kreditsicherheiten, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-27
  • Kreditzinsen und Vorfälligkeitsentschädigung - Gewinn- und Schadensberechnung der Banken, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-45-8
  • Bankvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-32-8
  • Kreditvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-35-9
  • Leasingrecht – Einführung in das Recht des Leasings, ISBN 978-3-939384-25-0, 2014, Verlag Mittelstand und Recht

 

Rechtsanwältin Ritterbach ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Rechtsanwältin Ritterbach bietet Schulungen, Vorträge und Seminare zu den Themen:

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  • Die Abrechnung von Leasingverträgen - Was Leasinggesellschaften dürfen und worauf Sie achten sollten
  • Der Verkauf von notleidenden Krediten – Was darf Ihre Bank und was nicht
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Rechtsanwältin Monika Dibbelt berät und vertritt Mandanten in allen Bereichen des Bank- und Kapitalmarktrechts. Im Bereich Kapitalanlegerrecht prüft Sie, ob Ansprüche gegen Vermittler, Kreditinstitute oder freie Anlageberater wegen Beratungsfehlern in Betracht kommen und macht etwaige Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich für Sie geltend.

Ein Schwerpunkt von Rechtsanwältin Dibbelt im Bereich des Bank- und Bankvertragsrecht sind Fragestellungen rund um die Rechtmäßigkeit und Inanspruchnahme aus Darlehensverträgen, Krediten und Bürgschaften. Durch ihre Tätigkeit im Insolvenzrecht hat Frau Rechtsanwältin Dibbelt regelmäßig insbesondere auch immer wieder mit Fragen zur Verrechnung von Haben und Salden bei Kreditinstituten sowie der Berücksichtigung einer Inanspruchnahme aus (persönlichen und sachlichen) Sicherheiten im Rahmen von Insolvenzen zu tun.

Kreditsicherheiten sowie die Gestaltung klassischer Formen der Fremdkapitalfinanzierung, Mezzanine- und strukturierter Finanzierungen bilden einen weiteren Tätigkeitsschwerpunkt von Rechtsanwältin Dibbelt.

Sie unterstützt ihre Mandanten auch bei Kontenpfändungen durch Einrichtung von P-Konten bzw. eines Antrages auf Erhöhung des Pfändungsschutzbetrages. Derartige Pfändungsschutzanträge können nicht nur Verbraucher sondern auch Selbständige stellen.

Darüber hinaus berät und prüft Frau Rechtsanwältin Dibbelt, ob für eine Erlaubnis der Finanzaufsichtsbehörde (BaFin) erforderlich ist und erstellt ggf. die notwendigen Anträge.

Rechtsanwältin Monika Dibbelt ist Mitglied der Bankrechtlichen Vereinigung e.V.

Sie bereitet derzeit mehrere Veröffentlichungen im Bank- und Kapitalmarktrecht vor.

Rechtsanwältin Dibbelt ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

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