Abmahnung im Wohnungsmietrecht – als Grund für fristlose Kündigung heranziehbar?

Die Abmahnung im Wohnungsmietrecht

Abmahnungen werden häufig als Vorläufer für Kündigungen von Mietvertragsverhältnissen wahrgenommen. Ob ein Mieter im Wege einer Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann, hatte der Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 20. Februar 2008 (Fußnote) zu entscheiden. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Vermieter hatte dem Mieter ein Schreiben zugesandt, mit dem er über eingegangene Beschwerden wegen Ruhestörungen durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät aufmerksam machte. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte der Vermieter dem Mieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrags an.

Der Mieter empfand die Abmahnung als unberechtigt. Mit seiner Klage beantragte er die Rücknahme der Abmahnungen bzw. sie zu unterlassen. Weiterhin begehrte er die Feststellung der Unrechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung.

Die Vorinstanzen hatten die Klage als unzulässig abgewiesen. Weiter hatte auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers keinen Erfolg. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs konnte es dahingestellt bleiben, ob die ausgesprochene Abmahnung unberechtigt sei oder nicht, denn weder kann die Rücknahme noch die Unterlassung der Abmahnung vom Mieter verlangt werden: Ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht nicht geregelt und ließe sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten.

Weiter führt der BGH aus, dass Abmahnungen den Mieter grundsätzlich nicht in ihren Rechten verletzen. Im Falle eines Rechtsstreits muss der Vermieter den vollen Beweis für die von ihm beanstandete Vertragsverletzung erbringen.

Eine davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lässt sich nicht auf das Mietvertragsrecht übertragen. Im Mietvertragsrecht bestünde keine so ausgeprägte Fürsorgepflicht des Vermieters für den Mieter. Eine zu Unrecht erteilte Abmahnung würde so entgegnen der Handhabungen im Arbeitrecht im Mietvertragsrecht nicht zugebilligt.

Auch die erhobene Feststellungsklage sei nach Ansicht des BGH unzulässig. Eine solche Klage kann nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben. Hier ging es dem Mieter aber nicht darum, die Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache und dessen Grenzen innerhalb des Mietvertrags klären zu lassen. Allein die Klärung der Tatsache, ob er die ihm angelasteten Vertragsverletzungen begangen hat, ist nicht Gegenstand einer Feststellungsklage.

Praxishinweis: Abmahnung bewirken keinen Beweisvorsprung für voran gegangene Pflichtverletzungen des Mietverhältnisses und sind für eine fristlose Kündigung ohne weiteres nicht heranziehbar. Sie führen dem Mieter lediglich vertragsverletzendes Fehlverhalten vor Augen, verursachen aber keinen Beweisvorsprung für einen späteren Rechtsstreit. In einem Rechtsstreit, bei dem es für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung auf eine behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt, muss der Vermieter den vollen Beweis für die von ihm beanstandete vorausgegangene Pflichtverletzung erbringen.

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