Wohnfläche nach §§ 43 ff der 2. Berechnungsverordnung

Für Käufer und Bauherren: Wohnflächenberechnung nach DIN 277 Für Mieter und Vermieter: - die Wohnflächenberechnung nach §§ 43 ff der 2. Berechnungsverordnung. Wie beim Bau oder Kauf eines Hauses die DIN 277 nicht bindend ist, und daher gesondert vereinbart werden sollte, gibt es auch im Bereich der Wohnungsmiete keine verbindlich gesetzliche Regelung der Wohnflächenberechnung. Einen Anhaltspunkt bieten jedoch die §§ 43 ff der 2. Berechnungsverordnung, die im Streitfall auch oft von der Rechtsprechung herangezogen werden. Der Gesetzestext regelt eine Vielzahl von Detailproblemen. Wer es genau wissen will, sollte sich daher ein Exemplar im Buchhandel besorgen. Wesentliche Elemente der Regelung sind: Es sind zwei Berechnungsarten zulässig: Die Berechnung nach Rohbaumaßen, oder die Berechnung nach Fertigmaßen. Die Wahl zwischen diesen Berechnungsarten trifft der Bauherr. Die einmal gewählte Berchnungsart bleibt dann für alle Zeiten bindend. Die Berechnung der Wohnfläche nach lichten Maßen ist üblich und vorzuziehen.

• Diese erfolgt grundsätzlich unabhängig von Mauervorsprüngen, Einbauten, Bodenleisten oder ähnlichem nach den lichten Maßen zwischen den Wänden das sind die sogenannten Fertigmasse.
• Schornsteine, Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler oder Säulen etc. werden von der so errechneten Fertigmaßen nur dann abgezogen, wenn sie
  • vom Boden bis zur bis zur Decke gehen, und
  • ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt.
• Zu den Fertigmassen werden Fenster- und Wandnischen nur dann hinzugerechnet, wenn diese
  • bis zum Boden hinunter-reichen, und
  • mehr als 13 cm Tiefe haben.
• Erker oder Wandschränke werden nur dann zur Wohnfläche gezählt, wenn sie mindestens 0,5 m² gross sind.
• Zubehörräume wie Keller, Waschküchen, Trockenräume etc. gehören nicht zur Wohnfläche, ebensowenig Abstellräume ausser-halb der Wohnung, Garagen oder Dachböden.
• Treppen der Wohnung mit bis zu drei Steigungen (Stufen) gehören zur Wohnfläche, Treppen und deren Absätze innerhalb ab vier Stufen dagegen nicht mehr.
• Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter (Dachschrägen etc.) zählen nicht zur Wohnfläche, bei einer Höhe ab 1 Meter bis unter 2 Meter zählen sie zur Hälfte zur Wohnfläche.
• Raumteile unter Treppen zählen nur soweit zur Wohnfläche, als sie eine lichte Höhe von mindestens 2 Metern haben.
• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume zählen zur Hälfte zur Wohnfläche.
• Balkone, Loggien, Freisitze, Dachterrassen etc. können bis zur Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche gerechnet werden. Dies gilt allerdings nur, wenn sie der Wohnung ausschliesslich zur Verfügung stehen. Gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzte Freisitze zählen daher nicht zur Wohnfläche. "Können" bedeutet, daß auch eine niedrigere Anrechnung möglich ist zum Beispiel die bekannte Anrechnung zu ¼.
• Bei Gebäuden mit einer abgeschlossenen oder zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen sind pauschale Abzüge von der Wohnfläche von bis zu 10 % der ermittelten Grundfläche der Wohnungen zulässig. Bei einem Gebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung ist ein Abzug von 10 % der Fläche der nicht abgeschlossenen Wohnung möglich. Diese Abzüge können, müssen jedoch nicht vorge-nommen werden.
• Die hinsichtlich Balkonen oder dem 10-%-Abzug einmal gewählte Anrechnugsart kann allerdings nur für das gesamte Gebäude einheitlich gewählt werden und ist später für alle anderen Berechnungen bindend. Ein freies "springen" zwischen verschiedenen Berechnungsarten je nach Günstigkeit oder Zweck ist daher unzulässig.
• Ein Abzug von 3 % für Putz ist nur dann möglich, wenn die Berechnung aus den Rohbaumaßen erfolgt ist, nicht aber bei einer Berechnung aus den lichten Maßen.

Nun wissen wir, wieviel aus unseren ursprünglichen 120 m² geworden ist. Nun stellt sich natürlich die Frage nach dem Nutzen all der mühseligen Rechnerei. Dabei ist nun zunächst festzustellen: des Mieters Leid ist des Vermieters Freud. Die Abweichung der tatsächlichen Grösse einer Mietwohnung von der im Vertrag angegebenen Grösse führt in aller Regel nicht zu einer Mietminderung. (LG Freiburg in WuM 1988 S. 263; LG Kleve, WuM 1988 S. 13; AG Köln WuM 1988 S. 14). Erst wenn die Grössenabweichung die Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich einschränkt, kommt eine Minderung in Betracht. (LG Würzburg, WuM 1984 S. 213 = ZMR 1984 S. 407) Das OLG Karlsruhe hat dazu entschieden (Urteil vom 28.12.2001, 17 U 176/00, NJW 2002, Heft 10, NJW-Aktuell, Seite XII), dass eine Minderung erst in Betracht kommt, wenn eine Mindergrösse von deutlich mehr als 10 % der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche vorliegt - allerdings unabhängig von einer (nicht) bestehenden Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Dies führe zu einer Kraft Gesetzes vorliegenden Mietminderung. Danach muss der Mieter also eine 10%-ige Minderfläche sanktionslos hinnehmen. Dies wird allgemein damit begründet, daß der Abschluss des Mietvertrages nicht aufgrund der vertraglichen Quadratmeterangabe erfolgt, sondern aufgrund der Besichtigung der Wohnung, bei der der Mieter ja die tatsächliche Grösse der Wohnung sehen kann. Trotzdem kann es sich lohnen, über eine Anpassung der Miete zu verhandeln, falls sich herausstellt, daß die Wohnung tatsächlich kleiner ist als der Vermieter bei Vertragsabschluss behauptet hat, aber nicht deutlich mehr als 10 % der angegebenen Mietfläche. Viele Vermieter sind bereit, ihre Fehler wieder gut zu machen. Zwingen kann man sie allerdings nicht. Bei einem Mieterhöhungsverlangen seitens des Vermieters, das ja oft auf § 2 Miethöhengesetz gestützt wird, muss der Vermieter Vergleichsobjekte mit einer vergleichbaren Grösse zur tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung anbieten. Hierbei kommt es also nicht mehr auf die im Mietvertrag genannte Wohnfläche an, sondern auf die wirklich vorhandene. Alles in allem sollte man bereits bei Abschluss eines Mietvertrages darauf achten, daß die Angabe im Mietvertrag der Realität entspricht - notfalls mittels Zollstock und Taschenrechner. Es kann sich lohnen ! Alle Informationen ohne Gewähr.

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Stand: Mai 2026

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