Maklerrecht – Teil 01 – Einführung, Grundzüge des Maklerrechts

1 Einführung

Im Maklerrecht geht es um alle Rechtsfragen, die mit der Vermittlung von Verträgen oder dem Nachweis zur Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags zusammenhängen.
Es gibt verschiedene Maklertätigkeiten und Maklerverträge - die Provisionsansprüche bestehen aber für alle Makler gleichermaßen. Daher ist gerade die Entstehung des Provisionsanspruchs beim Maklervertrag eines der zentralen Themen. Es ist wichtig zu wissen, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch des Maklers auf Vergütung überhaupt entstehen kann und unter welchen Bedingungen die Forderung ausgeschlossen ist.

Mit zahlreichen Beispielsfällen aus der Rechtsprechungspraxis, werden typische Maklerklauseln unter die Lupe genommen und Fallstricke aufgezeigt.

Zunächst geht es um die Frage, welche Maklertätigkeiten es gibt und wie Maklerverträge wirksam entstehen können. Dann folgen Details zu verschiedenen Provisionsansprüchen und Beispiele der wichtigsten Maklerklauseln. Im letzten Abschnitt werden besondere Maklerverträge, wie z.B. der Vertrag mit einem Immobilienmakler bei der Wohnungsvermittlung, unter die Lupe genommen.

2 Grundzüge des Maklerrechts

Eine Vermittlung durch Makler ist nahezu in allen wirtschaftlichen Bereichen denkbar. Denn überall dort, wo durch Verträge, Gegenstände, Immobilien oder Werte gehandelt, verkauft, vermietet, verliehen oder verpachtet werden können, ist eine Maklertätigkeit möglich.

2.1 Rechtliche Grundlagen des Maklerrechts

Die maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften für alle Makler ergeben sich aus dem Zivilrecht und dem Handelsrecht. Daher unterscheidet man bei allen Maklern grundsätzlich zwischen den Zivil- und den spezielleren Handelsmaklern, die nur mit Gegenständen des Handelsrechts makeln dürfen.

2.2 Zivilmakler

Zu den sogenannten Zivilmaklern zählen alle Makler, die sowohl für die Vermittlung von Verträgen als auch für den Nachweis der Gelegenheit eines Vertragsabschlusses einen Provisionsanspruch erhalten können.

2.2.1 Welche Bestimmungen gelten bei Geschäften von Zivilmaklern?

Ausgangspunkt für alle zivilrechtlichen Maklerverträge sind die Regelungen der §§ 652 bis 656 BGB.
In § 652 BGB wird bestimmt, in welchen Fällen dem Makler bei ausdrücklicher Vereinbarung ein Lohnanspruch zusteht und welche Leistungen vom Makler zu erbringen sind. In § 653 BGB ist die stillschweigende Lohnvereinbarung geregelt und in den §§ 654 und 655 BGB die Verwirkung und die Herabsetzung des Lohnes. Die §§ 655 a bis e BGB beinhalten Sonderregelungen für die Darlehensvermittlung durch sogenannte Kreditmakler. § 656 BGB betrifft ausschließlich Ehevermittlungen.

Neben diesen schuldrechtlichen Vorschriften sind bei Maklerverträgen die allgemeinen gesetzlichen Regelungen zum Zustandekommen, der Nichtigkeit und der Anfechtung eines zivilrechtlichen Vertrages zu berücksichtigen. Der Kunde ist durch die Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Fernabsatzgeschäften und Haustürgeschäften geschützt.

Ergänzend kommen Spezialregelungen zur Anwendung. So schreibt die Gewerbeordnung in § 34c GewO eine Zulassungspflicht für gewerbliche Makler vor. Die Makler- und Bauträgerverordnung beschreibt gewisse öffentlich-rechtliche und private Berufspflichten für Grundstücksmakler, Kreditmakler und Vermögensanlagenmakler (vgl. Hopt in: Baumbach/Hopt, Handelsgesetzbuch, 34. Auflage 2010, § 93 HGB Rn. 3). Dabei geht es insbesondere um die Ausgestaltung des Verhältnisses zwischen Auftraggeber und Makler und den Schutz der Vermögenswerte des Auftraggebers (zit. Hopt in: Baumbach/Hopt, Handelsgesetzbuch, 34. Auflage 2010, § 93 HGB Rn. 3). Für Immobilienmakler, die Mietwohnungen vermitteln, gelten die besonderen gesetzlichen Regelungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG), auch als Wohnungsvermittlungsgesetz bezeichnet. Dort finden sich spezielle Vorschriften zum Zustandekommen des Maklervertrages und dem Provisionsanspruch (vgl. Übersicht zu den besonderen Regelungen der Vermittlung einer Mietwohnung mit Beispielen unter Ziffer 5.2).

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

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