Der Gesellschafter als Vermieter: Gestaltung von Mietverträgen und Eigenkapitalersatz

Risiken des Gesellschafters bei Vermietung von Grundstücken oder Räumen an seine Gesellschaft Ein Mietverhältnis zwischen Gesellschafter und Gesellschaft kann in der Krise in Eigenkapitalersatz umqualifiziert werden BGH, Urteil vom 26.6.2000 - II ZR 370/98 (Dresden), NZI 2000, 470: Die Umqualifizierung eines Miet- oder Pachtverhältnisses über ein Grundstück in funktionales Eigenkapital erstreckt sich grundsätzlich auf alle in dem Gebrauchsüberlassungsvertrag eingegangenen Verpflichtungen des Gesellschafters. Soweit der Gesellschafter nach diesem Vertrag auch die Versorgung des Grundstücks - etwa mit Wärme, Wasser oder Strom - schuldet, ist er verpflichtet, die während der Krise der Gesellschaft dafür entstehenden Kosten zu tragen, und kann einen etwa aufgrund einer vertragsgemäß jährlich vorzunehmenden Abrechnung entstehenden Erstattungsanspruch nicht durchsetzen. Das bedeutet im Klartext: Vermietet ein Gesellschafter ein Grundstück oder Räume an seine Gesellschaft, und verpflichtet er sich im Mietvertrag, die Versorgung mit Strom, Wasser, Wärme etc. sicherzustellen (was der Regelfall ist - der Vermieter schliesst die Verträge mit den Versorgungsunternehmen und rechnet die Verbrauchskosten mnit den Mietern ab), so muss er im Falle einer Krise der Gesellschaft (z.B. Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit) diese Leistungen weiter erbringen auch wenn die Gesellschaft die Leistungen derzeit nicht bezahlen kann. Diese Leistungen werden dem vermieter als Gesellschafter-Vermieter wie Eigenpapital zugerechnet, welchers er als Gesellschafer seiner Gesellschaft in deren Krise zuwendet. Die dem Gesellschaftervermieter so entstehenden Forderungen sind von der Gesellschaft rangmässig als allerletzte zu bezahlen. Juristisch betrachtet führt der BGH damit seine auf den Lagergrundstückentscheidungen fussende Rechtsprechung zur eigenkapitalersetzenden Nutzungsüberlassung fort. Der Nutzungsüberlassungsanspruch erstreckt sich danach auf alle in dem Gebrauchsüberlassungsvertrag eingegangenen Verpflichtungen des Gesellschafters, einschließlich der vertraglich eingegangenen Verpflichtung, die Versorgung des Grundstücks zu gewährleisten. Um diesen Risiken zu begegnen müssen Mietverträge zwischen Gesellschafter und Gesellschaft entsprechend gestaltet sein bzw. umgestaltet werden.

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Stand: Mai 2026

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