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Maklerrecht – Teil 21 – Aufwendungsersatzklausel, Maklerklausel mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Vorfälligkeitsklausel

Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

5.3 Aufwendungsersatzklausel

Nach § 652 Abs. 2 S. 1 BGB kann wirksam vereinbart werden, dass dem Makler seine Aufwendungen vom Kunden zu ersetzen sind. Dies gilt nach § 652 Abs. 2 BGB sogar dann, wenn der Hauptvertrag nicht zu Stande gekommen ist.

Beispiel
Der Makler M vereinbart mit dem Kunden K in einem Maklervertrag zur Vermittlung eines Ferienhauses am Starnberger See folgende Aufwendungsersatzklausel: "Sämtliche Aufwendungen, sowie Maklercourtage in Höhe von X % inkl. 16% MwSt. sind vom Kunden zu tragen“. Für die Vermittlung des Ferienhauses musste der Makler M zweimal zu den Besichtigungsterminen nach Starnberg fahren und dort übernachten. Die Termine waren jedenfalls Samstag und Sonntag vereinbart, so dass für die 4 Besichtigungstage, insgesamt Fahrtkosten in Höhe von 300 €, Unterkunftskosten in Höhe von 160 € und Verpflegungskosten in Höhe von weiteren 90 € anfielen. Im Folgenden schloss K mit einem durch M vermittelten Interessenten vom dritten Besichtigungstag den Kaufvertrag.

  • Der Makler kann hier seine Provision und den Ersatz seiner Aufwendungen von K verlangen. Die Aufwendungen, die ihm durch die Anberaumung und die Durchführung der Besichtigungstermine entstanden sind. Dabei ist es unerheblich, dass nur ein Termin tatsächlich zum Vertragsschluss geführt hat. Zu ersetzen sind alle Aufwendungen.

5.4 Maklerklausel mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Ein besonderer Fall einer Provisionsklausel ist die Maklerklausel mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Dies ist eine Klausel, die mit der Provisionsklausel in einer notariellen Urkunde verbunden ist und anordnet, dass der Kunde, der die Provision nicht zahlt, sofort der Zwangsvollstreckung unterworfen wird. Im Zivilprozessrecht ist diese Klausel in einer Urkunde einem Vollstreckungstitel gleich zu setzen, mit der Rechtsfolge, dass nicht erst ein Prozess, um die Rechtmäßigkeit des Provisionsanspruchs zu erfolgen hat. Der Makler kann direkt mithilfe des Gerichtsvollziehers in das Vermögen des Maklerkunden vollstrecken, um seinen Provisionsanspruch durchzusetzen.

Wenn eine Unterwerfungsklausel in dem notariellen Vertrag zulässig ist, kann der Makler direkt aus der Vertragsurkunde die Zwangsvollstreckung betreiben, ohne vorher eine Zahlungsklage gegen den Käufer zu erheben. Die Zulässigkeit dieser Klausel ist allerdings noch nicht vom BGH bestätigt worden und rechtlich umstritten. Es ist daher bisweilen, davon abzuraten eine solche Klausel zu verwenden. Seitens der Notarkammer wird davon ausgegangen, dass eine solche Klausel "nicht den Interessen der Beteiligten entspricht, denn diese wollen mit der notariellen Urkunde ausschließlich das Kaufvertragsverhältnis regeln" (zit. Hinweisblatt der Westfälischen Notarkammer 2015 m.w.N. Wälzholz, MittBayNot 2000, 357, 365). Auch die Aufsichtsbehörde der Notare rät von der Verwendung ab.

5.5 Vorfälligkeitsklausel

Bei einer Vorfälligkeitsregelung wird vereinbart, dass ein Anspruch bereits zu erfüllen ist, bevor alle Voraussetzungen zur Anspruchsentstehung vorliegen. Bei Mietverträgen findet sich häufig eine solche Regelung, bei der zum Beispiel die monatliche Mietzahlung im Voraus zu entrichten ist, obwohl sie nach der gesetzlichen Regelung gemäß 556 b Abs. 1 BGB erst zum Monatsbeginn fällig wäre. Eine entsprechende Regelung findet sich manchmal auch in Maklerverträgen oder notariellen Kaufvertrag, die Provisionsregelungen bezüglich des Maklerlohns enthalten.

Beispiel
Makler M hat zwischen dem Käufer Reich R und dem Verkäufer V einen Grundstückskauf über ein Haus mit Waldstück in idyllischer Hanglage vermittelt. Für die Übertragung des Eigentums sind bei diesem Grundstück noch zahlreiche behördliche Zustimmungen und Genehmigungen einzuholen. Unter anderem muss eine Grundstücksverkehrsgenehmigung und eine Negativbescheinigung für ein Vorkaufsrecht der Gemeinde eingeholt werden. Der Makler M will allerdings nicht erst die Einholung der Genehmigung und der Bescheinigung abwarten, sondern bereits mit Abschluss des Kaufvertrages seinen Provisionsanspruch fällig stellen. Die Parteien vereinbaren daher im notariellen Kaufvertrag u.a. folgende Klausel: "Der Provisionsanspruch des Maklers M ist mit Abschluss dieses Kaufvertrages fällig."

  • Die Vorfälligkeitsklausel ist zulässig. Die Zahlungsverpflichtung der Provision ist ab dem Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses fällig, wenn die sonstigen Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist seit langem im Baurecht, Immobilienrecht und Mietrecht tätig. 
Er berät und vertritt Immobilienmakler und Immobilienmaklerkunden beim Abschluss von Maklerverträgen sowie bei Streitigkeiten um Maklerverträge, Courtagen und Maklerprovisionen. Er prüft Maklerverträge auf berechtigte Provisionsansprüche, wehrt unberechtigte Provisionsforderungen ab und setzt berechtigte Maklerprovisionsansprüche durch. Daneben vertritt er bei Auseinandersetzungen um Auskunftsansprüche von Maklern über den Hauptvertrag oder bei Fragen zur Doppelvertretung, Mitursächlichkeit (Kausalität der Maklertätigkeit) oder der Identität des vermittelten Objekts. Er begleitet Auseinandersetzungen über Maklerprovision, zum Beispiel bei Streit über den Vermittlungserfolg, bei Rücktritt vom vermittelten Hauptvertrag oder dessen Nichtigkeit.

Olaf Bühler bereitet derzeit, zusammen mit Harald Brennecke, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:

  • Die Provision des Immobilienmaklers
  • Das Recht des Immobilienmaklers
  • Das Bestellprinzip beim Wohnungsmakler


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