Maklerrecht – Teil 19 – Die wichtigsten Maklerklauseln, Provisionsklausel

5 Die wichtigsten Maklerklauseln

Vertragliche Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Maklerverträgen oder vorformulierten Maklerverträgen unterliegen der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB. Das bedeutet, die einzelnen Klauseln sind daraufhin zu überprüfen, ob sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind.

5.1 Grundsätzliches zur vertraglichen Inhaltskontrolle

Reine Leistungsbeschreibungen, wie Bestimmungen über die Art, den Umfang und die Güte einer geschuldeten Leistung sind von der Überprüfung ausgenommen (Fußnote). Das bedeutet, das "Ob" der Verpflichtungen, wie die Maklertätigkeit an sich, die Vermakelung eines bestimmten Objektes, Gegenstandes oder Geschäftes und die Provisionspflicht können dem Grunde nach nicht kontrolliert werden. Alle anderen vertraglichen Regelungen, die deren Ausgestaltung, Einschränkung oder Modifikation betreffen, allerdings schon (Fußnote).

5.2 Provisionsklauseln

Provisionsklauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen regelmäßig zulässig, wenn sie nicht unerwartet sind und keine Übererlös- oder Wucherprovision enthalten (vgl. unten Punkt 5.6).

5.2.1 In einer Immobilienanzeige

Eines der bekanntesten Beispiele einer Provisionsklausel, ist der Hinweis auf die Maklerprovision in einer Immobilienanzeige.

Beispiel
Der Makler M hat eine Immobilienanzeige in einer Zeitung zum Verkauf eines Einfamilienhauses veröffentlicht. Darin steht folgende Klausel "Die Provision beträgt X% zzgl. MwSt und ist vom Käufer zu tragen." Es meldet sich daraufhin der Kaufinteressent K bei M und wird von diesem direkt an den Verkäufer weitergeleitet. Der Kaufvertrag über die Immobilie wird geschlossen. M fordert die Provision von K aufgrund des Hinweises in der Zeitungsanzeige.

  • Der Provisionsanspruch besteht. Die Klausel ist durch die Erwähnung in der Zeitung Vertragsbestandteil zwischen M und K geworden.

5.2.2 Im Maklervertrag

In Maklerverträgen, egal ob als Alleinauftrag vereinbart oder nicht, tauchen typischerweise Provisionsklauseln auf. Durch die Unterzeichnung des Vertrages erklärt sich der Maklerkunde mit der vereinbarten Provision einverstanden und verpflichtet sich zur Zahlung im Erfolgsfall. Diese Klausel im Vertrag ist für den Makler der sichersten Wege eine bestehende Provisionsvereinbarung nachweisen zu können.

Beispiel
Der Makler M schließt mit seinem Kunden K einen Maklervertrag. M und K vereinbaren im Vertrag: "Der Kunde erkennt an, dem Makler M für die Vermittlung oder den Nachweis des bezeichneten Kaufobjekts bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine feste Provision in Höhe von 4.000,00 € zzgl. Mehrwertsteuer zu zahlen.“ Drei Wochen später zeigt K Interesse an einem Objekt und lässt sich von M die Kontaktdaten des Verkäufers übermitteln. Es kommt zum Vertragsschluss. M fordert seine Provision.

  • M kann von K seine Provision in Höhe von 4.000,00 € zzgl. Mehrwertsteuer nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB verlangen, da er seine Nachweistätigkeit erbracht hat und der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Die Provisionsklausel ist wirksam.

5.2.3 Bei qualifiziertem Alleinauftrag

Bei qualifizierten Alleinaufträgen für einen Makler ist bei der Vereinbarung einer Provisionsklausel, dann besondere Vorsicht geboten, wenn ein tätigkeitsunabhängiges (selbstständiges) Provisionsversprechen vereinbart werden soll (dazu auch unter Ziffer 3.1.3). Ein solches selbstständiges Versprechen sollte möglichst vermieden werden, wird aber in qualifizierten Alleinaufträgen am häufigsten verwendet. Im Gegensatz zur normalen Provisionsklausel muss hier zur Wirksamkeit eine Individualvereinbarung vorliegen (Fußnote).

Beispiel
Der Makler M schließt mit seinem Kunden K einen Maklervertrag bezüglich des Verkaufs eines Einfamilienhauses am Starnberger See. Es handelt sich um einen vorformulierten Vertrag. In dem heißt es: "Der Kunde K verpflichtet sich, an den M einen Makleralleinauftrag zu erteilen, für den Fall, dass er ab heute innerhalb von zehn Jahren das bezeichnete Einfamilienhaus am Starnberger See verkaufen sollte. Beim Verkauf innerhalb dieses Zeitraums kann von M die gesetzliche Maklerprovision in Rechnung gestellt werden. Sollte dem Kunden K die Tätigkeit des Maklers M nicht in Anspruch genommen werden, ist trotzdem eine Maklerprovision in Höhe von 3 % des Verkaufspreises fällig." Fünf Jahre später findet K ohne Mithilfe des M einen Käufer für das "Einfamilienhaus am Starnberger See" und schließt mit diesem einen Kaufvertrag ohne den M Einzuschalten oder sonst zu informieren. Als M davon erfährt schickt er dem K eine Aufforderung zur Provisionszahlung mit Hinweis auf die Vereinbarung.

  • Dem M steht hier keine Provision zu, da eine Klausel zu einem qualifizierten Alleinauftrag mit tätigkeitsunabhängigem Provisionsversprechen in vorformulierten Verträgen unwirksam ist. Die Klausel führt dazu, dass der M eine Provision erhalten würde, obwohl seine Maklertätigkeit für den Vertragsschluss nicht ursächlich war. Das ist zwar eine grundsätzlich mögliche Vereinbarung, aber nur in individuell ausgehandelten Verträgen.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.


 

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Stand: Januar 2017


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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar. 
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Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

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Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

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