Maklerrecht – Teil 23 – Beendigung des Maklervertrages

5.8 Reservierungsklausel

Wird der Kunde verpflichtet, einen Lohn unabhängig von einer Leistung des Maklers zu zahlen, ist diese Klausel nach § 307 BGB unwirksam. Eine geldwerte Leistung ist in einer bloßen Reservierung nicht ersichtlich. (Fußnote)

Beispiel
Der Makler M schließt mit seinem Kunden K einen Maklervertrag bezüglich des Kaufs eines Grundstücks XY mit einem Zweifamilienhaus. Im Maklervertrag zwischen M und K wird unter anderem folgendes vereinbart:

"1. Der Kunde verpflichtet sich, dem Makler M für die Vermittlung oder den Nachweis des bezeichneten Kaufobjekts bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine feste Provision in Höhe von 6 % des vereinbarten Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer zu zahlen.
2. Der Makler M wird beauftragt, das Grundstück XY anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern es für Kunden K reserviert zu halten.
3. Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück XY, sind 750,00 € als Tätigkeitsentgelt für die Reservierung (Fußnote) an den Makler M zu zahlen."
Nachdem M alle Kontaktdaten des Verkäufers des Grundstücks XY an K übermittelt hat, nimmt K Kontakt zu V auf, um den Kaufvertrag zu schließen. Im letzten Moment platzt die Finanzierung des K und es kommt nicht zum Vertragsschluss. K nimmt Abstand von seinem Kaufinteresse an dem Grundstück XY. M fordert daraufhin die Zahlung des vereinbarten Reservierungsentgeltes.

  • M hat keinen Anspruch gegen K auf das Reservierungsentgelt. Die Klausel ist unwirksam.

5.9 Folgegeschäftsklausel

Der Makler erhält grundsätzlich nur für die im Maklervertrag vereinbarte Tätigkeit seine Provision und nicht für Folgeaufträge (Fußnote).

Gerade bei Immobilienverträgen, bei denen regelmäßig nur einmalig eine Provision für die Vermittlung oder den Nachweis gezahlt werden soll, widerspricht eine Provisionsvereinbarung für Folgegeschäfte, wie z. B. der Hauskauf nach der vermittelten Miete, dem Leitbild des Maklervertrages und ist daher zumindest in Formularverträgen unwirksam (Fußnote).

Bei Handelsmaklern, wie z.B. dem Versicherungsmakler, können solche Folgegeschäftsklauseln allerdings wirksam vereinbart werden, wenn es dem jeweiligen Handelsbrauch in den Kreisen des Handelsmaklers entspricht (Fußnote).

6 Beendigung des Maklervertrages

Ein Maklervertrag kann auf unterschiedliche Arten beendet werden.

6.1 Beendigung mit Abschluss des Hauptvertrages

Der Maklervertrag ist regelmäßig unbefristet und dann beendet, wenn der Hauptvertrag abgeschlossen ist, oder der Kunde kein Interesse mehr an der Maklerleistung hat, kündigt oder widerruft (Fußnote).

6.2 Beendigung durch Zeitablauf

Ist für den Maklervertrag eine bestimmte Laufzeit oder Mindestlaufzeit bestimmt, dann endet der Maklervertrag (frühestens) durch Zeitablauf. Daneben bleibt eine Beendigung durch einen Aufhebungsvertrag oder Kündigung möglich (Fußnote).

6.3 Tod des Maklers oder des Kunden

Verstirbt der Makler, beendet dies den Maklervertrag und ein bestehender Provisionsanspruch geht auf die Erben des Maklers über (Fußnote). Voraussetzung für diesen Provisionsanspruch ist, dass der Makler vor seinem Tod eine Maklertätigkeit erbracht hat, die ursächlich für den Abschluss des Vertrages war – der Anspruch entfällt nicht, weil der Makler vor Vertragsabschluss gestorben ist (Fußnote).

6.4 Widerruf des Maklervertrages nach § 355 BGB

Maklerverträge die im Internet geschlossen werden, unterliegen dem Fernabsatzrecht (§ 312 b BGB). Das bedeutet, bei einem Vertragsschluss mit einem Makler über das Internet oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (Fußnote) ist der Kunde Verbraucher und hat nach §§ 355, 356 BGB ein gesetzliches, 14-tägiges, Widerrufsrecht. Der Makler muss daher bei solchen Verträgen, wie andere Unternehmer im Rechtsverkehr des Internets, die Informationspflichten des Art. 246 a § 1 I und II EGBGB erfüllen. Das heißt, er muss den Kunden rechtswirksam über sein Widerrufsrecht belehren und ein Musterwiderrufsformular zur Verfügung stellen (Fußnote). Unterlässt er das, kann der Kunde den Vertrag jederzeit, ohne Angabe eines Grundes, widerrufen und der Makler hat keinen, bzw. verliert seinen, Provisionsanspruch.

6.5 Insolvenz

Bei einer Insolvenz des Kunden endet der Maklervertrag, wenn der Insolvenzverwalter nicht in den Vertrag eintritt, §§ 103, 115, 116 InsO (Fußnote).


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.


 

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Stand: Januar 2017


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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar. 
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  • Handelsmakler in Recht und Praxis
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Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

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