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48509/Koppelungsverbot-fuer-Architekten-beim-Grundstueckskauf

Koppelungsverbot für Architekten beim Grundstückskauf


 

Ein immer wiederkehrendes Problem, mit dem freiberufliche Architekten und bauvorlageberechtigte Ingenieure in der Praxis konfrontiert werden, ist ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot. Das Koppelungsverbot ist in Art. 10 § 3 MRVG geregelt. Nach dieser Vorschrift ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die sich der Erwerber eines Baugrundstückes mit dem Erwerb verpflichtet, bei Planung und Ausführung eines Bauwerkes die Leistungen eines bestimmten Architekten in Anspruch zu nehmen. Durch dass Koppelungsverbot soll verhindert werden, dass sich Architekten, angesichts des immer knapper werden Angebots an Baugrundstücken, durch den Erwerb von Grundstücken eine monopolartige Stellung verschaffen und hierdurch der Wettbewerb manipuliert wird. Damit eine Koppelung zwischen Grundstückserwerb und Architekten von Anfang an unterbunden wird, wird die Bestimmung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sehr weit ausgelegt. Das Koppelungsverbot ist bereits dann erfüllt, wenn der Erwerber das Grundstück unter der Voraussetzung erwerben konnte, dass er mit einem bestimmten Architekten einen Architektenvertrag abschließt. Hierfür muss nicht unbedingt eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen Architektenvertrag und Grundstückskaufvertrag bestehen. Eine unzulässige Kopplung kann sich vielmehr auch stillschweigend oder konkludent aus den Umständen der Vertragsverhandlungen ergeben. Ein Hinweis auf eine unzulässige Kopplung besteht schon dann, wenn das Grundstücksgeschäft und der Architektenvertrag in einem räumlichen, zeitlichen und / oder persönlichen Zusammenhang stehen. Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise in Fällen, in denen - das Grundstück unter der Telefonnummer des Architekten angeboten wurde oder - die ersten Gespräche im Büro des Architekten stattgefunden haben und dabei erkennbar war, dass der Weg des Kaufinteressenten zu dem Verkäufer nur über den Architekten führte, eine unzulässige Kopplung angenommen. Ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot hat zur Folge, dass der mit dem Grundstückserwerb gekoppelte Architektenvertrag gemäß § 134 BGB nichtig ist. Keine Partei kann aus diesem Vertrag Rechte und Pflichten herleiten. Der Grundstückskaufvertrag bleibt dagegen wirksam. Hat der Architekt bereits Leistungen erbracht und beruft sich der Grundstückserwerber erst danach auf die Unwirksamkeit des Architektenvertrages, obwohl er die Architektenleistung verwertet hat, muss der Grundstückserwerber dem Architekten Wertersatz aus ungerechtfertigter Bereicherung leisten. Die Vergütung wird sich dabei regelmäßig nach den Mindestsätzen der HOAI richten. Aufgrund der strengen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist das Koppelungsverbot in jüngster Zeit zu Recht in die Kritik geraten. So verlangt die Architektenkammer NW eine Novellierung des Koppelungsverbotes, da es nicht mehr marktgerecht ist. Ungerecht erscheint insbesondere, dass andere Marktanbieter aus dem gewerblichen Bereich (Bauträger, Wohnungsbauunternehmen, etc.) nicht dem Koppelungsverbot unterliegen und es hierdurch zu einer Wettbewerbsverzerrung zum Nachteil der freiberuflichen Architekten kommt.

Praxistipp: Bemerkt ein Architekt, dass seine Beauftragung gegen das Koppelungsverbot verstoßen könnte, kann durch eine nachträgliche Bestätigung des Architektenvertrages der Mangel geheilt werden. In diesem Fall sollte von beiden Vertragsparteien schriftlich festgehalten werden, dass der Auftraggeber in Kenntnis der Unwirksamkeit des zuerst geschlossenen Vertrages den Architekten erneut beauftragt hat.


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Normen: Art. 10 § 3 MRVG

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