Immobilienmaklerrecht – Teil 22 – Haftung des Maklers

6.7 Klausel für Aufwendungen des Immobilienmaklers

Maklerklauseln, die dem Maklerkunden die Verpflichtung auferlegen, Aufwendungen des Maklers wie z. B. Fahrtkosten, Unterkunftskosten etc. zu bezahlen, nennt man sog. Aufwendungsersatzklauseln.

Die Zulässigkeit solcher Klauseln ergibt sich bereits aus dem Gesetz: Dort ist in § 652 Abs. 2 BGB geregelt, dass dem Makler seine Aufwendungen vom Kunden zu ersetzen sind — und zwar selbst dann, wenn der Hauptvertrag nicht zu Stande gekommen ist.

Beispiel
Der Immobilienmakler I verwendet in seinen vorformulierten Maklerverträgen u.a. folgende Aufwendungsersatzklausel: "Sämtliche Aufwendungen, sowie die Maklerprovision in Höhe von 5 % des Kaufpreises zzgl. USt. sind vom Kunden zu tragen“. Für die Vermittlung eines Fabrikgeländes für seinen Maklerkunden U musste I zweimal zu den Besichtigungsterminen von Berlin nach Hamburg fahren und dort übernachten. Dabei fielen Fahrtkosten in Höhe von 350,00 €, Übernachtungskosten in Höhe von 180,00 € und Verpflegungskosten in Höhe von 100, 00 € an. Der Immobilienkauf kam für seinen Kunden U nach dem letzten Besichtigungstermin allerdings nicht mehr in Frage. U teilte I mit, dass er von seinen Kaufabsichten vorerst Abstand nehmen will und I erstmal nicht mehr für ihn nach einem geeigneten Objekt suchen soll. Daraufhin erstellt I eine Abrechnung über seine Aufwendungen und fordert von U einen Aufwendungsersatz in Höhe von 630,00 €. U verweigert die Zahlung mit dem Hinweis, dass ja gar kein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde.

  • Der Immobilienmakler I kann den Ersatz seiner Aufwendungen von U verlangen. Die Fahrtkosten, Unterkunftskosten und Verpflegungskosten sind Aufwendungen, die ihm durch die Durchführung der Besichtigungstermine für die Vermittlung eines Fabrikgeländes für seinen Kunden U entstanden sind. Dass am Ende kein Immobilienkaufvertrag geschlossen wurde ist unerheblich. Der Anspruch ergibt sich aus dem Maklervertrag. Die Aufwendungsersatzklausel ist wirksam.

7 Ansprüche gegen den Immobilienmakler – Haftung des Maklers

Im Immobilienmaklerrecht gibt es einige typische Fälle beim Immobilienkauf, die die Frage nach der Haftung des Immobilienmaklers aufwerfen.

7.1 Aufklärungspflichtverletzung: Makler verschweigt Mängel der Immobilie

Ein Immobilienmakler, der es unterlässt, seinen Maklerkunden über Mängel an einer Immobilie aufzuklären, haftet dafür. Dabei ist es egal, ob man sich als Maklerkunde ausdrücklich nach einem bestehenden Mangel erkundigt oder nicht.
Erklärungen des Maklers müssen so beschaffen sein, dass bei dem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen entstehen und vermittelt werden (Fußnote). Entscheidend ist die Weitergabe der für den Immobilienkaufvertrag wichtigen Informationen über das Maklerobjekt, soweit sie bekannt sind.

Beispiel
Der Immobilienmakler I wird von dem Verkäufer V mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses beauftragt. Um Bilder für die Verkaufsanzeige zu machen, besichtigt er das Einfamilienhaus. Dabei fällt ihm auf, dass im Keller ein Trocknungsgerät steht, mit dem V die offensichtlich durchnässten Wände trocknet. Auf Nachfrage des I erklärt V, dass Feuchtigkeitsschäden im Keller bestehen und laut einem befreundeten Sachverständigen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, um den Keller trocken zu bekommen. I gibt V zu bedenken, dass der Wert der Immobilie durch diesen Schaden erheblich gemindert ist. Daraufhin erwidert V, dass man ja nichts von dem Feuchtigkeitsschaden erwähnen müsse und dass er das Trocknungsgerät auf jeden Fall vor den ersten Besichtigungen entfernt. Dann würde man die Feuchtigkeitsschäden gar nicht erkennen.
I findet bereits nach kurzer Zeit den Kaufinteressent K. Er besichtigt mit ihm das Einfamilienhaus und unterlässt es bewusst, den K über die bestehenden Feuchtigkeitsprobleme im Keller aufzuklären. K kauft die Immobilie. Bereits kurz nach dem Einzug bemerkt K die Schäden. Er beschwert sich bei V und I über die unterlassene Aufklärung und wirft beiden Täuschung vor. V erklärt I habe alles von Anfang gewusst und trage allein die Schuld an der fehlenden Aufklärung.

  • V und I haften für die unterlassene Aufklärung. V muss es sich zurechnen lassen, dass I den Mangel gegenüber K verschwiegen hat, da er davon wusste bzw. den I sogar dazu anstiftete. Er kann sich nicht darauf berufen, dass I derjenige gewesen ist, der den Mangel verschwiegen hat. I hat K durch das Unterlassen der Aufklärung über den Mangel arglistig getäuscht. K kann deshalb den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und Schadensersatz verlangen bzw. seine Gewährleistungsrechte geltend machen.

7.2 Treuepflichtverletzung durch den Makler

Eine weitere häufige Pflichtverletzung ist die Treuepflichtverletzung. Eine solche liegt zum Beispiel vor, wenn der Immobilienmakler Eigenschaften des Immobilienobjektes behauptet oder sonstige Informationen darüber erteilt, ohne dafür eine erforderliche Grundlage zu haben (Fußnote).

Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Immobilienmakler

  • Angaben des Verkäufers in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind (Fußnote).
  • für ihn offensichtlich falsche Angaben nicht richtig stellt (Fußnote).

seinen Kunden zu einem Grundstückskauf veranlasst, in dem er eine Finanzierung unrichtigerweise als gesichert erklärt und der Kauf ohne die Finanzierung wirtschaftlich für den Kunden nicht tragbar ist (Fußnote).


Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.


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Harald Brennecke, Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar. 
Er prüft Maklerverträge auf Wirksamkeit, AGB-Rechts-Verstöße oder Nichtigkeit. Er berät Handelsmakler und Handelsvertreter in allen Rechtsfragen zu Provision, Buchauszug und Handelsvertreterausgleich. Daneben vertritt er Makler als Franchisenehmer von Maklerfranchisen und gestaltet Franchisesysteme für Makler.

Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:

  • Gestaltung von Maklerverträgen
  • Handelsmakler in Recht und Praxis
  • Die Provision des Handelsmaklers

Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

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