Immobilienmaklerrecht – Teil 15 – Verbotene Doppeltätigkeit

5.4.1 Verbotene Doppeltätigkeit

Von einer verbotenen Doppeltätigkeit im Sinne des § 654 BGB spricht man dann, wenn der Immobilienmakler gleichzeitig für beide Kaufvertragsparteien arbeitet und dabei das Vertrauen seines Kunden missbraucht (Fußnote).

Voraussetzung ist außerdem, dass der Immobilienmakler in einer Weise bzw. bei einem Geschäft tätig ist, bei dem es mit dem Vertragsinhalt nicht vereinbar ist, dass der Makler gleichzeitig die Interessen beider Seiten vertritt. So z. B., wenn ein Immobilienmakler bei einem Immobilienkaufvertrag sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer als Vermittler arbeitet und jeweils den besten Preis aushandeln soll. Hier widersprechen sich die Interessen des Käufers, der den günstigsten Preis will, und die des Verkäufers, der selbstverständlich auf den höchstmöglichen Preis aus ist, in einer Weise, dass der Immobilienmakler unmöglich beiden gerecht werden kann ohne auf einer Seite das ihm entgegen gebrachte Vertrauen zu missbrauchen (Fußnote).

Verschweigt der Immobilienmakler in einem solchen Fall seinem Kunden, dass er gleichzeitig der Makler des Vertragspartners ist und somit auch die Interessen der Gegenseite wahrnimmt, verwirkt er seinen Provisionsanspruch gemäß § 654 BGB.

Beispiel

Der Immobilienmakler I wird von dem Eigentümer E beauftragt, dessen Eigenheim zu verkaufen. Sie vereinbaren in dem Maklervertrag einen Alleinauftrag. I soll einen Käufer für das Eigenheim des V vermitteln und dafür eine Provision in Höhe von 6 % des Kaufpreises zzgl. USt. erhalten. Darüber hinaus wird I damit beauftragt den besten Preis auszuhandeln, wobei der Mindestkaufpreis bei 200.000,00 € liegen soll. Eine Woche später betritt der Kunde K das Maklerbüro des I und erteilt ihm einen Alleinauftrag für die Suche eines Eigenheims. I merkt sofort, dass K der geeignete Käufer für E ist, da sich dessen Wünsche hinsichtlich seines Eigenheims exakt mit dem Angebot des E decken. Er erzählt K allerdings nichts von dem Maklervertrag mit E, sondern fragt nach dessen Preisvorstellungen. K eröffnet I im Vertrauen, dass er den möglichst günstigsten Kaufpreis suche und ein Budget von knapp 190.000,00 € hat. Im äußersten Fall könne er aber noch weitere 50.000,00 € mittels einer Finanzierung bekommen. Er habe also maximal 240.000,00 € zum Kauf eines Hauses.
I erzählt K daraufhin von dem Eigenheim des E und zeigt ihm das dazugehörige Exposé. Er erklärt K wahrheitswidrig, dass der Mindestkaufpreis hier bei 250.000,00 € liege, er aber versuchen würde für K etwas Günstigeres mit E auszuhandeln. Man könne aber gerne bereits einen Besichtigungstermin machen. K ist erfreut und sie vereinbaren einen Termin. I merkt, dass er nicht für beide den besten Preis aushandeln kann und entscheidet sich deshalb einfach einen für beide annehmbaren Preis festzulegen, damit er einen Vertragsabschluss erzielt.
Bei dem Besichtigungstermin erzählt I dem K deshalb wahrheitswidrig, dass er es geschafft hätte den E auf einen Preis von 230.000,00 € herunterzuhandeln. Das sei der günstigste Preis der möglich sei. K nimmt diesen Kaufpreisvorschlag an und stimmt dem Kauf zu. Zwischenzeitlich meldet sich I bei E und teilt ihm wahrheitswidrig mit er habe mit K den bestmöglichen Preis in Höhe von 230.000,00 € herausgehandelt. V stimmt zufrieden einem Verkauf zu.

  • Der Immobilienmakler I hat seine Provision verwirkt. Es liegt eine verbotene Doppeltätigkeit vor. Anstelle im Interesse seiner Maklerkunden zu handeln, hat er im reinen Eigeninteresse gehandelt. Bei den Preisverhandlungen befand er sich in einem Interessenkonflikt und hat mittels Lügen seine Maklerkunden zu einem Vertragsabschluss veranlasst. Er hat sowohl das Vertrauen des E als auch des K ausgenutzt. Der Provisionsanspruch ist deshalb nach § 654 BGB verwirkt.

5.4.2 Ausnahme: Erlaubte Doppeltätigkeit

Immobilienmaklern ist aber nicht jede Form der Doppeltätigkeit verboten. Übt er z. B. reine Nachweistätigkeiten aus, kann er auch von beiden Seite beauftragt sein.
Das bedeutet, solange der Immobilienmakler zumindest für eine Kaufvertragspartei als reiner Nachweismakler arbeitet, ist eine Doppeltätigkeit erlaubt (Fußnote).

Nach dem BGH soll dem Immobilienmakler auch dann ausnahmsweise eine Doppeltätigkeit erlaubt sein, wenn diese für beide Vertragsparteien ganz klar erkennbar ist und er nicht beauftragt ist Preisverhandlung en zu führen (Fußnote).


Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.


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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar. 
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Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

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  • Gestaltung von Maklerverträgen
  • Handelsmakler in Recht und Praxis
  • Die Provision des Handelsmaklers

Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

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