Immobilienmaklerrecht – Teil 11 – Höhe des Provisionsanspruchs

5.1 Wie hoch darf der Provisionsanspruch sein?

Für die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf gibt es keinen festen gesetzlichen Satz. Die einzige rechtliche Richtlinie ist hier der § 652 BGB. Danach gilt die "übliche" Höhe als vereinbart, wenn bei dem Maklervertrag keine ausdrückliche Absprache zur Provisionshöhe getroffen wurde. Mit dem Begriff "üblich" sind immer die gängigen Provisionshöhen für Immobilienmakler gemeint. Das sind die ortsüblichen beziehungsweise marktüblichen Provisionssätze.

Je nach Bundesland bewegen sich diese im Immobilienbereich zwischen 5% und 6% zzgl. Umsatzsteuer (Fußnote Soll mündlich eine niedrigere Provisionshöhe als üblich vereinbart worden sein, muss man das als Maklerkunde nachweisen können (Fußnote). Die Grenze "nach oben" ist die sog. Wucherprovision (Fußnote). Ist die Provision also zu hoch ist sie sittenwidrig. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Provisionshöhe hingegen gesetzlich festgelegt. Nach § 3 Abs. 2 S. 1 WoVermRG darf der Immobilienmakler hier nur eine maximale Provision von zwei Monatsmieten (zuzüglich der Umsatzsteuer) verlangen. Die Umsatzsteuer ist grundsätzlich in der Provision enthalten. Soll die Umsatzsteuer extra bezahlt werden, muss der Immobilienmakler den Maklerkunden darüber aufklären, dass es sich bei der Provisionshöhe um einen Nettopreis handelt (Fußnote).

5.2 Wann entsteht der Anspruch auf die Provision?

Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers entsteht immer dann, wenn die folgenden drei Voraussetzungen erfüllt werden:

  • Es gibt einen wirksamen Immobilienmaklervertrag mit Provisionsvereinbarung (Fußnote)
  • Der Immobilienmakler hat die Maklertätigkeit erbracht (Fußnote)
  • Die Maklertätigkeit hat zu einem kausalen Maklererfolg geführt (Fußnote)

Liegen alle drei Voraussetzungen gleichzeitig vor, besteht der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers. Als Maklerkunde ist man dann zur Zahlung verpflichtet. Anzumerken ist hier, dass ein Immobilienmakler für seinen Provisionsanspruch keinen Ersatzanspruch erhält, wenn er seinen Provisionsanspruch nicht beweisen kann bzw. sein Provisionsverlangen nicht eindeutig erklärt hat. Das gilt selbst dann, wenn er seine Maklerleistungen vollständig und kausal erbracht hat. (Fußnote) Es besteht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Fußnote).

5.2.1 Vertragsabschluss aufgrund der Tätigkeit des Immobilienmaklers (Kausalzusammenhang)

Nur wenn das Immobiliengeschäft - als sog. Hauptgeschäft des Immobilienmaklervertrages - zustande kommt, ist der Maklerkunde verpflichtet, eine Provision zu zahlen. Der Immobilienvertrag, den der Maklerkunde und der Verkäufer oder Käufer anstreben, muss kausal durch die Maklertätigkeit herbeigeführt worden sein.

Das bedeutet, die Maklertätigkeit muss ursächlich für den Vertragsabschluss sein. Scheitert der Abschluss des Immobilienkaufvertrages, so besteht kein Anspruch auf die Maklerprovision. Typische Beispiele für ein Scheitern des Hauptvertrages sind die Fälle in denen

  • der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgibt oder
  • der Eigentümer sich für einen anderen Interessenten entscheidet (Fußnote);
  • der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht wurde, die Gelegenheit sich aber zerschlägt (Fußnote).

Für den Provisionsanspruch kommt es also in erster Linie darauf an, dass der Immobilienvertrag abgeschlossen wird. Dann ist die Provision verdient. Das weitere Schicksal des Hauptvertrages ist für den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers grundsätzlich unerheblich (Fußnote).

5.2.2 Problemfälle beim Kausalzusammenhang

Im Immobilienmaklerrecht gibt es die meisten Streitigkeiten zwischen den Parteien um den Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages.

Der Immobilienmakler ist dann in der Pflicht, die direkte Verbindung zu beweisen. Daran scheitern in der Praxis die meisten und "verlieren" ihre Provisionsansprüche. Gelingt einem Immobilienmakler der Nachweis des Kausalzusammenhangs nicht, gilt der Provisionsanspruch als nicht entstanden.

Typischerweise finden sich in der Praxis hier folgende Fallgestaltungen:

  • Vorkenntnis des Kunden bezüglich des Vermittlungsobjekts oder des Vertragspartners
  • Personen- und Objektverschiedenheit
  • Unterbrechung des Kausalverlaufs

5.2.2.1 Käufer und Verkäufer kannten sich vorher (Vorkenntnis)

Kannten sich der Käufer und der Verkäufer bereits vor Vertragsabschluss spricht man im Immobilienmaklerrecht von der sog. Vorkenntnis des Maklerkunden. Eine solche Vorkenntnis kann zum Ausschluss des Provisionsanspruchs führen. Dafür reicht es aber nicht, dass der Maklerkunde den zukünftigen Vertragspartner bereits kannte. Der Provisionsanspruch ist nur dann ausgeschlossen, wenn man als Auftraggeber des Immobilienmaklers diesen sofort auf die Vorkenntnis hinweist (Fußnote). In vielen Maklerverträgen finden sich sogenannte Vorkenntnisklauseln, mit denen sich Makler versuchen für solchen Vorkenntnisfällen abzusichern (Fußnote).

5.2.2.2 Vertragsabschluss mit einem Dritten, der nicht Kunde des Maklers ist (Personenverschiedenheit)

Manchmal kommt es vor, dass sich der Maklerkunde nach erbrachter Maklerleistung von seinem Entschluss zum Immobilienkauf abwendet, aber dafür ein Dritter – sozusagen an dessen Stelle— den Vertrag schließt. Für den Immobilienmakler ist das insofern ein Problem für das Entstehen seiner Provision, dass ein Dritter den Hauptvertrag abschließt, der nicht von ihm vermittelt wurde. Damit fehlt theoretisch der Kausalzusammenhang.

Allerdings ist es in der Praxis häufig so, dass der "Dritte" in irgendeiner Beziehung zum ursprünglichen Maklerkunden steht. So z. B. wenn dessen Ehefrau oder Unternehmen, späterer Vertragspartner des vermittelten Geschäfts wird. Deshalb wird in solchen Fällen nicht immer von einem fehlenden Kausalzusammenhang ausgegangen.

Vielmehr wird hier eine sog. mittelbare Einwirkung auf den Vertragspartner als Kausalzusammenhang anerkannt, wenn der ursprüngliche Maklerkunde und der Vertragspartner in einer engen persönlichen oder wirtschaftlichen Beziehung zueinander stehen. Rechtlich gesehen handelt es sich um eine sog. unerhebliche personelle Inkongruenz (Fußnote).


Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.


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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar. 
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Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

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  • Handelsmakler in Recht und Praxis
  • Die Provision des Handelsmaklers

Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

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