Immobilienmaklerrecht – Teil 10 – Nachweistätigkeit

4.1.2 Nachweistätigkeit

Bei einer reinen Nachweistätigkeit verdient der Immobilienmakler seine Provision dadurch, dass er seinem Maklerkunden einen bisher unbekannten Vertragspartner vorstellt und ihm damit die Gelegenheit für den gewünschten Vertragsabschluss bietet (Fußnote). Er wirkt nicht an den Vertragsverhandlungen mit, sondern stellt lediglich den Kontakt her.

Allerdings muss er konkrete Angaben, zum Namen bzw. der Firma des möglichen Vertragspartners und dem Immobilienobjekt machen, damit der Maklerkunde tatsächlich anhand dieser Angaben den Vertrag abschließen kann (Fußnote). Sobald der Maklerkunde gezwungen ist, weitere Nachforschungen anzustellen, um den eigentlichen Vertragspartner zu ermitteln — z. B., wenn der Name des Verkäufers fehlt — dann wurde kein Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss erbracht (Fußnote). Nach dem BGH ist eine Namensnennung nur dann ausnahmsweise entbehrlich, wenn sich aus dem Vertragsgegenstand, wie z. B. der Objektbezeichnung oder der Anschrift einer Immobilie, der Vertragspartner erkennbar ergibt (Fußnote).

Immobilienmakler, die sich allein durch bloße Nachweistätigkeiten die Provision verdienen sind selten. Bei diesen sog. Nachweismaklern gilt die Maklertätigkeit ab dem Zeitpunkt als erbracht, ab dem der Maklerkunde von dem Nachweis des Immobilienmaklers in Kenntnis der Provisionserwartung Gebrauch macht und tatsächlich in die Lage versetzt wird in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (Fußnote).

Das heißt vereinfacht gesagt, dass ein Immobilienmakler, der als Nachweismakler tätig ist, seine Verpflichtungen erfüllt hat, wenn er seinem Maklerkunden ausreichend Informationen zur Verfügung stellt, damit dieser den Vertragspartner ausfindig machen und kontaktieren kann.

4.2 Aufklärungsplichten des Immobilienmaklers beim Immobilienkaufvertrag

Im Rahmen seiner Vermittlungs- bzw. Nachweistätigkeit hat ein Immobilienmakler verschiedene Aufgaben zu erfüllen, um einen Erfolg zu erzielen. So fertigt er z. B. Exposes an und erstellt Immobilienanzeigen für Zeitungen, das Internet oder einen Aushang im eigenen Büro. Findet er geeignete Interessenten für seine Objekte oder andersherum Objekte für seine Interessenten, nimmt er Kontakt zu Käufern und Verkäufern auf und organisiert Besichtigungstermine. Teilweise geht seine Tätigkeit selbst darüber hinaus und er berät seine Kunden ganz individuell oder erledigt Preisverhandlungen zwischen den Parteien.

Immobilienmakler genießen deshalb oft ein besonderes Vertrauen ihrer Kunden, das sie dahingehend verpflichtet, ihren Kunden über alle Aspekte eines Immobilienobjektes aufzuklären, die für diesen von Bedeutung sind oder sein könnten. Rechtlich spricht man hier von sog. vertraglichen Nebenpflichten, den Treuepflichten nach § 242 BGB für den Makler und den Kunden (Fußnote). Sie sind daher verpflichtet, ihren Kunden alle bekannten und erkennbar wichtigen Umstände im Zusammenhang mit dem jeweiligen beabsichtigten Immobilienkauf mitzuteilen, sie ausreichend aufzuklären und zu beraten, soweit es für den Kauf- oder Verkaufsentschluss des Kunden von Bedeutung sein könnte (Fußnote). Immobilienmakler haben daher auch die Verpflichtung, ihre Kunden vor Schäden zu bewahren (Fußnote).

Allerdings trifft den Immobilienmakler eine Aufklärungs- und Beratungspflicht nur hinsichtlich der Dinge, die ihm bekannt sind. Der Immobilienmakler hat keine Nachforschungspflicht (Fußnote). Er hat nur das weiterzugeben, was er selbst von dem Verkäufer erfährt. Dabei muss er weder alle ihm mitgeteilten Tatsachen auf ihre Richtigkeit überprüfen, noch prüfen, ob der Hauptvertrag zweckmäßig und wirtschaftlich sinnvoll ist (Fußnote). Soll ein Immobilienmakler besondere Erkundigungen einholen, ist das vertraglich zu vereinbaren, damit den Makler eine entsprechende Verpflichtung trifft (Fußnote).

Insgesamt genügt ein Immobilienmakler seiner Aufklärungspflicht also dann, wenn er bei seinen Angaben im Exposé und den mündlichen oder schriftlichen Mitteilungen an seinen Kunden, alle Informationen, die er von dem Verkäufer erhält ungeprüft weitergibt (Fußnote).

4.3 Pflichtangaben zum Immobilienobjekt nach der Energieeinsparverordnung

Nach der sog. Energieeinsparverordnung EnEV ergibt sich für den Verkauf oder die Neuvermietung eines Immobilienobjektes die Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises. Der Energieausweis ist bei der ersten Immobilienobjektbesichtigung vom Immobilienmakler vorzulegen.

Die Angaben aus dem Energieausweis müssen allerdings bereits in die Verkaufsanzeige des Immobilienobjektes aufgenommen wirden. Letzteres gilt zumindest dann, wenn zu dem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis für das Immobilienobjekt vorliegt. Verpflichtende Angaben sind der im Ausweis angegebene Endenergiebedarf oder -verbrauch und die die Energieeffizienzklasse (Fußnote).

Fehlt der Energieausweis, so drohen Bußgelder bis zu 15.000,00 Euro für den Vermieter, den Eigentümer, den Hauverwalter oder den Immobilienmakler.

5. Provisionsanspruch

Der Schwerpunkt rechtlicher Fragestellungen im Immobilienmaklerrecht in der Praxis dreht sich um den Provisionsanspruch.

Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.

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