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Der Hausverwalter im WEG - 5. Haftung des Hausverwalters


Haftung des Hausverwalters

1. Haftung Hausverwalter gegenüber Wohnungseigentümern

Der Hausverwalter hat grundsätzlich seine Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen und dabei mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns vorzugehen (§ 276 BGB). Erfüllt er diese Pflichten schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verspätet, überhaupt nicht oder schlecht, ist er zum Ersatz entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet. Eine Pflichtverletzung ist insbesondere gegeben, wenn der Hausverwalter mit seiner Leistungspflicht in Verzug gerät (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB) oder er nach erfolgloser Fristsetzung seine Leistungspflicht nicht oder nicht wie geschuldet erbringt (§ 281 Abs. 1 BGB). Bedient sich der Hausverwalter in Ausübung seiner Tätigkeit Dritter, ist er für deren Verschulden verantwortlich, § 278 BGB. Der Umfang der Schadenersatzpflicht ergibt sich aus den §§ 249 ff. BGB

Neben der Haftung aus Vertrag kommt auch eine Haftung aus unerlaubter Handlung in Betracht, §§ 823 ff. BGB. Hier ist insbesondere an eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch einen Verstoß gegen die Streupflicht bei Glätte und an einen dadurch verursachten Sturz zu denken. Zu beachten ist jedoch für den Bereich der unerlaubten Handlung, dass sich der Hausverwalter bei der Einschaltung von Hilfspersonen durch den Nachweis entlasten kann, er habe bei der Auswahl und Überwachung der Hilfspersonen die erforderliche Sorgfalt angewendet, § 831 BGB.

Praxishinweis: Die Schadenersatzpflicht des Hausverwalters wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern entfällt jedoch häufig, weil dem meist geringeren Verschulden des Hausverwalters das gewichtigere Mitverschulden des geschädigten Wohnungseigentümers gegenübersteht; denn dieser neben dem Hausverwalter in erster Linie verkehrssicherungspflichtig. Letzteres insbesondere dann, wenn der Wohnungseigentümer z.B. an einem Hauszugangsweg ein Sondernutzungsrecht hat. 

2.  Haftung des Hausverwalters gegenüber Dritten

Die Wohnungseigentümer können aber auch gegenüber Dritten haftungsrechtlich in Verantwortung genommen werden und zwar für den Fall, dass der Verwalter in Ausübung seiner Tätigkeit schuldhaft seine Pflichten verletzt und deshalb der Dritte Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer erlangen.

Im Rahmen der Abwicklung eines zwischen den Wohnungseigentümern und einem Dritten bereits bestehenden Vertragsverhältnisses handelt der Hausverwalter stets als Vertreter der Wohnungseigentümer und ist bei fehlerhaften Entscheidungen deren Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB). Wesentlich für die Zurechnungsfähigkeit des Verschuldens des Hausverwalters ist jedoch, dass der Hausverwalter in Erfüllung einer Verbindlichkeit der Wohnungseigentümer dem Dritten gegenüber handelt. Handelt er dagegen nur gelegentlich der Erfüllung, haben sich die Wohnungseigentümer das Verschulden des Hausverwalters nicht zurechnen zu lassen.

Beispiel: Zahlt der Hausverwalter verspätet den von den Wohnungseigentümern geschuldeten Werklohn an den Dritten und macht dieser einen Verzugsschaden geltend, haften die Wohnungseigentümer hierfür. Sie haben jedoch die Möglichkeit der Regressnahme gegen den Hausverwalter. Haben dagegen die Wohnungseigentümer mit einem Handwerksunternehmen einen Reparaturvertrag geschlossen und übernimmt der Hausverwalter den Transport der Arbeiter, ohne dass dies vertraglich vereinbart war, haften die Wohnungseigentümer nicht für einen Verkehrsunfallschaden.

Die Haftung der Wohnungseigentümer für schuldhaftes Fehlverhalten des Verwalters kann auch im Bereich der unerlaubten Handlung in Betracht kommen. Da der Hausverwalter neben der Wohnungseigentümerversammlung und gegebenenfalls dem Verwaltungsbeirat Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, haben die Wohnungseigentümer dem Dritten gegenüber nicht die Möglichkeit der Exkulpation nach § 831 BGB. Die Wohnungseigentümer sind ohne Entlastungsmöglichkeit verantwortlich für vom Hausverwalter in Ausübung seiner Tätigkeit begangene unerlaubte Handlungen, § 31 BGB.


Links zu allen Beiträgen der Serie:

Der Hausverwalter im WEG - 3. Aufgaben und Befugnisse: Teil 2
Der Hausverwalter im WEG - 1. Die Bestellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Teil 1
Der Hausverwalter im WEG - 1. Die Bestellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Teil 2
Der Hausverwalter im WEG - 2. Der Hausverwaltervertrag: Teil 1
Der Hausverwalter im WEG - 2. Der Hausverwaltervertrag: Teil 2
Der Hausverwalter im WEG - 3. Aufgaben und Befugnisse: Teil 1
Der Hausverwalter im WEG - 4. Abberufung und Kündigung: Teil 1
Der Hausverwalter im WEG - 4. Abberufung und Kündigung: Teil 2
Der Hausverwalter im WEG - 5. Haftung des Hausverwalters


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Stand: 11/2006


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Harald Brennecke berät und vertritt Unternehmer und Unternehmen in Bezug auf Schadensersatzansprüche und alle anderen Bereiche des Haftungsrechts.

Sein besonderes Interesse liegt in der Beratung und Vertretung von Haftungsansprüchen gegen Geschäftsführer von Insolvenzverwaltern und Gesellschaftern. Geschäftsführer unterliegen erheblichen Haftungstatbeständen. Er verhandelt Ansprüche von Insolvenzverwaltern insbesondere nach § 64 GmbHG gegen Geschäftsführer von GmbHs und anderen Kapitalgesellschaften sowie gegen den Director von Limiteds.

Rechtsanwalt Harald Brennecke hat im Bereich Gesellschafts- und Insolvenzrecht veröffentlicht:

  • "Die Haftung des GmbH-Geschäftsführers", 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-29-8
  • "Gesellschaftsrecht in der Insolvenz", 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-26-7
  • "Das Recht der GmbH", 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-33-5
  • "Die Limited in der Insolvenz", 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-34-2

Folgende Veröffentlichungen von Rechtsanwalt Brennecke sind in Vorbereitung:

  • "Die Haftung des Geschäftsführers nach § 64 GmbHG"

Harald Brennecke ist Dozent für Haftungsrecht, Gesellschaftsrecht und Insolvenzrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Insolvenzrecht im DeutscherAnwaltVerein.
Im Bereich Haftungsrecht bietet er Schulungen, Vorträge und Seminare unter anderem zu den Themen:

  • Geschäftsführerhaftung – Die Geschäftsführung von Kapitalgesellschaften: das letzte große Abenteuer der westlichen Zivilisation
  • Das (enorme) Haftungsrisiko des Sanierungsberaters
  • Insolvenzrecht für Steuerberater und Unternehmensberater
  • Gesellschaftsrecht für Steuerberater und Unternehmensberate

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Portrait Carola-Ritterbach Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rechtsanwältin Carola Ritterbach ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. Sie berät und vertritt Bankkunden und Finanzierungsberater in Bezug auf Haftungsansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung von Banken, Finanzierungsberatern und Darlehensmaklern oder veruntreuten Kapitalanlagen.

Als Bankrechtlerin berät und vertritt sie Bankkunden bei Beratungsfehlern von Darlehensvermittlern. Sie ermittelt Verletzungen der Aufklärungspflicht von Banken oder unterlassene Hinweise auf bestehende Interessenkonflikte bei Anlageempfehlungen, beispielweise bei unterlassener Information über Rückvergütungen. Sie unterstützt Bankkunden bei der Geltendmachung von Ansprüchen bei institutioneller Zusammenarbeit von Banken mit dem Anbieter des vermittelten Anlageproduktes.

Rechtsanwältin Ritterbach hat zu dem Thema veröffentlicht:

  • Die Beraterhaftung im Kapitalmarktrecht, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-30-4

Rechtsanwältin Ritterbach ist Dozentin für Haftungsrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

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  • Kapitalanlageberatung – Haftungsfallen für Finanzierungsberater
  • Durchsetzung von Haftungsansprüchen gegen Banken
  • Bankhaftung aus AGB und Bankverträgen
  • Haftung der Banken im Spannungsfeld zwischen Datenschutz und IT-Recht
  • Wer haftet im elektronischen Zahlungsverkehr – Risiken und Beweisführung?

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Portrait Olaf-Buehler Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist vornehmlich im Bereich der Haftung von Bauträgern, Handwerkern, Architekten und anderen mit Immobilien beschäftigten Berufszweigen tätig. Hierbei berät und vertritt er in Bezug auf

  • Planungsfehler
  • Baumängel
  • Baugeldforderungssicherungsansprüche gegen Geschäftsführer
  • Bauhandwerkersicherungsansprüche
  • Baugewährleistungsansprüche
  • Maklerhaftung wegen Beratungsfehler

Daneben bearbeitet er im Verwaltungsrecht Fälle der

  • Umwelthaftung

sowie verwaltungs- und zivilrechtlich Fälle von

  • Amtshaftung

von Beamten, Kommunen und anderen Verwaltungsträgern.

Rechtsanwalt Olaf Bühler hat im Bereich des Haftungsrechts veröffentlicht:

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Haftungsrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.  
Er bietet Schulungen, Vorträge und Seminare unter anderem zu den Themen:

  • Baugeldforderungssicherungsansprüche – Haftungsfalle für Geschäftsführer
  • Baumängelhaftung nach VOB/B und BGB
  • Umwelthaftung – Grundlagen und Risiken

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Portrait Tilo-Schindele Tilo Schindele, Rechtsanwalt, IT-Haftungsrecht

Rechtsanwalt Schindele ist seit vielen Jahren im IT-Recht für einen weltbekannten IT-Konzern tätig. Er arbeitet und berät seit vielen Jahren auf allen Gebieten des Informationstechnologierechts.

In Bezug auf Haftungsfragen im IT-Recht berät und vertritt Rechtsanwalt Schindele Geschäftsführer und IT-Techniker unter anderem in den Bereichen

  • Datenschutz (z.B. Datenschutzvereinbarung, Haftung für die unterlassene Bestellung von Datenschutzbeauftragten, Bestellung und Haftung von Datenschutzbeauftragten, Datenverlust, Personendaten, safe harbour, Telematik etc.)
  • IT-Projekte (z.B. Projektplanung, Pflichtenheft, Gewährleistung, Mängel, Quellcodehinterlegung etc.)
  • IT-Vertragsgestaltung (z.B. AGB, IT-Kaufvertrag, IT-Werkvertrag, IT-Dienstvertrag, Softwarelizenzvertrag, Service-Level-Agreements, Softwareerstellungsvertrag, Softwarepflegevertrag, Webseitenerstellungsvertrag, Webhostingvertrag, Domainkaufvertrag etc.) 
  • Datensicherheit (z.B. Backupstrategien, Datenaufbewahrungsstrategien, Haftung für Datenverluste, IT-Security bei Hardware, Software und Planung etc.)

Rechtsanwalt Schindele ist Dozent für Arbeitsrecht an der Dualen Hochschule Stuttgart und Dozent für IT-Recht, IT-Haftungsrecht und Datenschutzrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet Schulungen, Vorträge und Seminare unter anderem zu den Themen:

  • Haftungsrisiken für Geschäftsführer bei IT-Projekten
  • IT-Projekte rechtssicher planen, durchführen, abschliessen
  • Haftung für Datenverluste
  • Datenschutz in Arbeitsverhältnissen: Arbeitnehmerüberwachung, Arbeitnehmerdatenspeicherung etc.

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